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上半年整體市場呈現(xiàn)先揚后抑，春節(jié)后由于前期積壓的剛需剛改需求階段性釋放，樓市迎來一波“小陽春”，但整體來看復(fù)蘇基礎(chǔ)并不牢靠，3月中下旬開始市場逐漸回落。4月市場熱度消退顯著，且受供應(yīng)約束影響，市場增長動能轉(zhuǎn)弱，基本恢復(fù)到本輪行情啟動時2月的同期水平。5月市場供求兩淡，成交延續(xù)下降走勢，增長動能持續(xù)放緩。6月即便年中沖刺，也未能迎來預(yù)期中的止跌行情。
根據(jù)CRIC數(shù)據(jù)統(tǒng)計，上半年南京全市商品住宅供應(yīng)290.89萬㎡，同比下降20.59%，環(huán)比下降9.30%；成交374.50萬㎡，同比下降19.33%，環(huán)比上漲18.55%；成交均價29866元/㎡，同比下降11.06%，環(huán)比上漲0.16%。
榜單發(fā)布
本次克而瑞南京發(fā)布2023年1-6月房企南京銷售排行榜Top30，用數(shù)據(jù)來呈現(xiàn)房企的業(yè)績表現(xiàn)。
恭喜保利發(fā)展（145.42億元）、華發(fā)股份（85.58億元）、金基集團(tuán)（82.10億元）榮登全口徑榜前三強；
恭喜保利發(fā)展（99.78億元）、華潤置地（58.79億元）、萬科企業(yè)（48.88億元）據(jù)守權(quán)益前三甲；
恭喜保利發(fā)展（121.48億元）、金基集團(tuán)（81.13億元）、招商蛇口（62.63億元）位居流量榜前三。
全口徑榜
權(quán)益榜
流量榜
項目榜
榜單解讀
2023年上半年TOP30權(quán)益銷售整體規(guī)模同比下降，入榜門檻全線下滑，其中TOP3房企入榜為48.88億元，同比下降超3成，降幅最大，TOP5入榜門檻47.01億元，下滑20.3%。TOP10-30入榜門檻均有一定程度地下滑，但總體下滑幅度小于頭部。
2023年上半年，各梯隊集中度除TOP4-10正增長5.48個百分點，TOP11-20微增0.83個百分點外，其余均同比下降。TOP3房企集中度26.06%，同期下降最為明顯，降幅達(dá)到2.16個百分點。TOP21-30集中度14.78%，同比下降1.74%。保利發(fā)展以99.78億元穩(wěn)居權(quán)益金額榜榜首，業(yè)績貢獻(xiàn)項目多達(dá)53個，其中燕璟和頌、閱云臺單盤權(quán)益銷售額均超19億元，華潤置地、萬科企業(yè)分列權(quán)益金額榜第二、第三名。
全口徑TOP30榜金額規(guī)模1272.85 億元，同比去年下降29.4%，保利發(fā)展、華發(fā)股份、金基集團(tuán)包攬冠亞季軍，其中保利發(fā)展是唯一一家全口徑金額超百億的房企，去年同期有4家房企全口徑業(yè)績超百億，今年銳減到1家，此外去年12家房企業(yè)績超過50億，今年僅有8家。
流量榜中，保利發(fā)展金額超121億元，也是流量榜唯一超百億的房企，金基集團(tuán)、招商蛇口、萬科企業(yè)、華潤置地穩(wěn)居前五。
房企點評
保利發(fā)展
作為央企“國家隊”，保利發(fā)展一直聚焦高質(zhì)量發(fā)展，面對錯綜發(fā)雜的市場，依舊穩(wěn)定發(fā)揮，坐穩(wěn)南京頭把交椅，橫掃南京權(quán)益、全口徑、流量三大銷售金額榜，登頂三榜。之所以能實現(xiàn)既有“大流量”，又有“高利潤”，保利發(fā)展主要有四大關(guān)鍵抓手：
一是精準(zhǔn)投資，聚焦核心板塊。在變幻莫測的市場行情中，保利發(fā)展有效錨定高價值板塊，抓住先機。2022年市場回歸理性時，保利發(fā)展迅速調(diào)整戰(zhàn)略布局，回歸核心地段，去年競得的江北核中核G09、燕子磯G32、南部新城G26均位于南京高確定性的核心板塊。
二是高效開發(fā)，賦能業(yè)績增長。保利發(fā)展目前的開發(fā)節(jié)奏已經(jīng)處于第一梯隊，基本可以做到拿地后4-5個月開盤，如2023年3月競得的大校場G02項目已于6月?lián)u號首開入市，這樣的開發(fā)效率已超過了大部分民企，也為保利發(fā)展沖擊今年2-3月小陽春行情提供了充足的貨值儲備。
三是深研產(chǎn)品，持續(xù)創(chuàng)新。保利發(fā)展在產(chǎn)品力的建設(shè)上強調(diào)可持續(xù)發(fā)展生命力，針對市場及客戶心態(tài)調(diào)整，積極對產(chǎn)品進(jìn)行創(chuàng)新迭代，內(nèi)部空間上，通過寬廳戶型+LDK設(shè)計，提升整體空間感的同時，增加功能分區(qū)的合理性。外部空間上，打造下沉式會所、架空層會所等多種形式的泛會所，為業(yè)主營造“有溫度的生活”?；诖耍＠l(fā)展上半年才能做到紅盤不斷，南京半年度項目成交金額榜TOP30中有8個項目有保利發(fā)展的參與打造，其中保利燕璟和頌、保利閱云臺、鳳起云臺也是各自小板塊的半年度金額銷冠項目。
四是修煉營銷內(nèi)功，快速搶占市場。面對復(fù)雜多變的市場，保利發(fā)展率先建立起快速溝通、決策、反應(yīng)的機制，快速響應(yīng)市場及競品的動態(tài)變化，打出清晰的節(jié)奏，實現(xiàn)高盈利、低庫存。此外，保利發(fā)展還順應(yīng)數(shù)字化發(fā)展浪潮，利用數(shù)字化營銷提升跟客響應(yīng)速度及轉(zhuǎn)化率，助力企業(yè)高質(zhì)量發(fā)展。
華發(fā)股份
行業(yè)進(jìn)入周期性調(diào)整，以“穩(wěn)”取勝的華發(fā)股份展現(xiàn)出良好的穿越周期能力，保持優(yōu)勢地位。2023年上半年，華發(fā)股份全口徑金額為85.58億元，位列全口徑金額榜第2位，與2022年同期相比，業(yè)績額提升超四成。權(quán)益、流量榜中進(jìn)步明顯，均擠入前十行列，成為南京頭部房企之一。
從2017年首進(jìn)南京，華發(fā)股份已經(jīng)在南京耕耘6載，先后開發(fā)了萬象天地、紫麒府、四季雅筑、紫京四季、云筑、頤和四季府等多個項目。在南京這座品牌房企云集的城市留下來并走下去，并不是一件輕松的事情，面對激烈的同質(zhì) 化競爭，華發(fā)股份努力提升自身產(chǎn)品力以實現(xiàn)破局。
初入南京通過與優(yōu)秀的同行學(xué)習(xí)和合作，了解市場和客戶需求后，在產(chǎn)品打造過程中，高標(biāo)準(zhǔn)把控項目的景觀、戶型、裝修標(biāo)準(zhǔn)、外立面等各個環(huán)節(jié)。如燕子磯板塊的四季雅筑項目，花重金打造室外花園，整體綠化率約45%；其所有戶型均為南北通透、景觀雙陽臺，120㎡戶型更是堪稱經(jīng)典戶型，上半年該項目取得14.48億元的業(yè)績，位列項目榜TOP13。位于兩橋板塊的云筑項目，打造罕見約2.5-5.1米臺地景觀，100-142㎡戶型擁有寬套間、270°巨幕陽臺、全臥室飄窗、中西廚島臺等亮點，上半年熱銷5.97億元。
取得成效后，華發(fā)股份并未停駐不前，堅持研究客戶需求和市場變化，持續(xù)推動產(chǎn)品迭代。2023年，華發(fā)股份推出優(yōu)+產(chǎn)品體系5.0，以“三力十二優(yōu)”為價值大底盤，并在此基礎(chǔ)上構(gòu)建出了七大質(zhì)美生活場景模塊。今年 5 月，南京市迎來今年第二批次集中供地，其中江寧區(qū)核心百家湖 G16 地塊，最終由廈門象嶼集團(tuán)旗下江蘇象嶼房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以 13.9億元競得，最新消息，該地塊最終確定由華發(fā)股份與象嶼地產(chǎn)共同合作，華發(fā)南京又添一子，這也意味著江寧又將迎來一次高端改善之作。
眼下，房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入了以定位準(zhǔn)確、服務(wù)至上、提高品質(zhì)、品牌等為核心的品質(zhì)至上時代。而不斷打造出切中市場需求項目的華發(fā)股份，未來也將繼續(xù)在南京實現(xiàn)規(guī)模與質(zhì)量雙向增長。
萬科企業(yè)
從萬科首個社區(qū)落地以來，萬科已深耕南京22年。上半年，權(quán)益金額榜單中，萬科以48.88億元排名第3；流量金額榜中，萬科以62.19億元排名第4，同樣的，在全口徑榜單中，萬科也取得了不俗的成績，以26.51萬方位居全口徑面積榜TOP3 。
上半年南京萬科主力業(yè)績貢獻(xiàn)項目有8個，其中，小行萬科朗拾項目在今年略顯低迷的市場環(huán)境中表現(xiàn)亮眼，在上半年項目成交面積榜單中，以23.64億元的銷售額排行金額榜第3，同時以5.63萬方排名第4。
朗拾的熱銷，使得拾系產(chǎn)品被大眾所認(rèn)可，萬科基于對當(dāng)代南京城市生活的思考主動探究當(dāng)代都市人士的內(nèi)心向往，專注于產(chǎn)品設(shè)計本身，使得特定客群追求生活內(nèi)在之美的本心得到回應(yīng)。
6月，同樣位于小行板塊的朗拾二期首開，開盤當(dāng)天去化九成以上，再一次印證了好的產(chǎn)品就是硬通貨的道理。未來，還有雨核的萬科朗拾雨核項目也將延續(xù)萬科拾系產(chǎn)品的思考源點，“拾起生活的真意”，值得期待。
在今年上半年萬科主力項目中，“光年系”占據(jù)了8個項目中的3席，分別是位于江寧科學(xué)園的偉星萬科四季光年、位于城南雨花中央居住區(qū)的萬科雨悅光年和位于江寧匯通路板塊的萬科紫辰光年，3個光年系項目共貢獻(xiàn)了13.11億元權(quán)益銷售額。
光年系作品是萬科對年輕化未來住區(qū)的綜合性思考，2021年，萬科帶著對光年系產(chǎn)品的全新迭代，來回應(yīng)全新的人居需求，在滿足居住功能之上，洞察新一代消費群體的生活需求，打造社區(qū)重要場域，創(chuàng)造豐盛優(yōu)質(zhì)的城市住區(qū)。
此外，上半年也是萬科多項目的集中交付期，“以交付為起點”不僅僅是一句口號，更是萬科從產(chǎn)品、服務(wù)和生活等多維度進(jìn)行思考，以城市“興交付”回應(yīng)居者對家和美好生活關(guān)系的期待。
頤居建設(shè)
行業(yè)處于深度調(diào)整期，房企經(jīng)營邏輯加速轉(zhuǎn)變，由一味地追高，邁向高質(zhì)量發(fā)展中。頤居建設(shè)作為這其中穩(wěn)健穿越新周期的國企成功范本，在高質(zhì)量發(fā)展與創(chuàng)新向上的道路上腳步愈發(fā)沉穩(wěn)堅定。2023年上半年，頤居建設(shè)全口徑金額為56.68 億元，位列全口徑金額榜第7位。
提前布局，搶占先機。2月，南京市場迎來一波小陽春，這其中頤和四季府表現(xiàn)突出，單月成交104套，同時業(yè)績金額超3.4億，居當(dāng)月住宅套數(shù)榜首位。項目位于燕子磯板塊，隨著補償性需求逐步減弱，板塊受關(guān)注度較高。頤居建設(shè)憑借提前布局該板塊，加上項目高顏值的實景呈現(xiàn)和突出的產(chǎn)品實力，才得以在這波小陽春抓住先機，使得該項目在此輪回暖行情下熱銷登頂。
堅守高質(zhì)量發(fā)展，同時不忘國企擔(dān)當(dāng)。對于頤居建設(shè)來說，社會責(zé)任從來不是個空泛的口號。2023年，頤居建設(shè)全新升級，攜“匠造城市所向”年度品牌主張，以至臻匠心回應(yīng)城市所需，為美好城市探索無限可能。一是在投資布局上，頤居建設(shè)踐行國企使命，進(jìn)駐城市規(guī)劃新城板塊，以自身的產(chǎn)品實力與品牌影響力拉動板塊迭新。二是以維護(hù)購房者的權(quán)益為己任，在銷售期，頤居建設(shè)打造樣板觀摩區(qū)和實景示范區(qū)，如頤和鉑岸江璟憑著創(chuàng)新工藝工法，一舉成為“南京市級觀摩項目”，通過實景展現(xiàn)，接受市場的檢驗。同時推出【心歸頤居】美好交付提案，從好產(chǎn)品、好生活、好服務(wù)多個維度書寫臻心交付答卷兌現(xiàn)品質(zhì)人居的期許。
產(chǎn)品全線升級，優(yōu)化產(chǎn)品內(nèi)功。頤居建設(shè)年度作品——頤和·天晟府全面亮相，打造全新 [天]字系作品，這對于頤居建設(shè)來說，是一次自我的革新與重塑。項目位于河西中板塊，產(chǎn)品力也實現(xiàn)了很大的跨越，戶型起步即為269㎡，387㎡壓軸，打破板塊原有格局，同時一層一境、雙會所體系等亮點，都足以讓人耳目一新。除了備受矚目的頤和·天晟府外，頤居建設(shè)下半年還有定位改善的河西南頤和·鉑樾府、江北核心區(qū)G03等項目入市，相信頤居建設(shè)會是攪動市場的強勁實力選手。
奧體建設(shè)
在房住不炒、行業(yè)降杠桿的主基調(diào)下，許多規(guī)模房企都未能獨善其身，但也誕生了一批遵循自身狀態(tài)，穩(wěn)健發(fā)展的典范，奧體建設(shè)就是其一。其前瞻性的投資布局策略，穩(wěn)健有序的擴張節(jié)奏，長期產(chǎn)品主義的發(fā)展戰(zhàn)略，行穩(wěn)致遠(yuǎn)的精神都值得其他房企借鑒學(xué)習(xí)。
深耕河西、立足南京。奧體建設(shè)長期堅持城市深耕策略，深度參與南京城市的美好共建。河西新城是奧體建設(shè)源起之處，初心不忘，2022年奧體建設(shè)重倉河西，競得G31、G72兩大優(yōu)質(zhì)地塊，聯(lián)合廈門國貿(mào)共同開發(fā)河西G70地塊，攜手頤居建設(shè)共同打造河西中G67地塊，同時拓疆南部新城、江北新區(qū)、仙林新城等城市熱點板塊，布局全城，年度南京權(quán)益土儲貨值位列TOP3。
業(yè)績表現(xiàn)穩(wěn)健扎實，保持持續(xù)增長勢頭。在行業(yè)分化加劇的背景下，奧體建設(shè)依靠穩(wěn)健的戰(zhàn)略，兼顧成長性以及安全性，以國企穩(wěn)健、務(wù)實的作風(fēng)，在半年度榜單中金額業(yè)績均位列三榜前十。除了房企業(yè)績出色外，單盤表現(xiàn)同樣亮眼，由其打造的丹若園項目，從2022年11月面市到2023年2月收官，僅用時90天，并以27.28 億元位列克而瑞南京半年度項目金額榜TOP2。
河西高端住宅的先驅(qū)，產(chǎn)品的雕琢者。在上一個二十年中，奧體建設(shè)憑借過硬的產(chǎn)品力打造了河西植物系“八園”，是無數(shù)河西改善置業(yè)者們心中的“白月光”。伴隨著高周轉(zhuǎn)浪潮的退去，房企的比拼重新回歸到產(chǎn)品力上，奧體建設(shè)去年于主城三個核心區(qū)域內(nèi)，相繼推出江尚紫薇、云尚紫薇、丹若園三大高端項目。今年純新盤G70、G72等項目也將面市，相信以奧體建設(shè)穩(wěn)健的品牌實力、與時俱進(jìn)的產(chǎn)品力，勢必會改寫南京高端人居格局。
金基集團(tuán)
作為南京的本土企業(yè)，同行金陵31載，回顧這一路，金基的步伐從來都是謙虛沉穩(wěn)的，珍惜土地、珍惜客戶、敬畏市場是其一直不變的核心理念。而擁有精研產(chǎn)品、打磨作品精神的金基集團(tuán)，也已經(jīng)牢牢掌握了南京高端住宅的話語權(quán)。
從克而瑞數(shù)據(jù)來看，南京2023年1000萬以上總價段住宅成交面積TOP30排行榜來看，由金基打造的璟樾府、涵樾府、望樾府、朗樾府、璞悅和園5個項目上榜，可見在這個高端改善的產(chǎn)品打造上，金基擁有相當(dāng)大的話語權(quán)和市場占有率。此外，金基打造的項目也是搖號常客，金基皓樾更是目前2023年南京開盤項目中最低中簽率保持者（收官中簽率12.86%），金基新睿樾府首開也創(chuàng)下23%的中簽率。
金基集團(tuán)將保持產(chǎn)品主義作為發(fā)展的信念，以客戶為中心，堅守產(chǎn)品戰(zhàn)略。目光所及的南京高價值板塊都有金基的身影，河西朗樾府、涵樾府雙子順利收官，鼓樓濱江的皓樾府三開三罄，南部新城更是金基的重倉所在，從刷新南京人居標(biāo)準(zhǔn)的望樾府，到璞悅和園、璞悅雋園以及新睿樾府，無一不是打動市場，迭新板塊品質(zhì)的高分作品。待上市的城東G23、江核G42項目，也期待其未來向市場展現(xiàn)的金基的初心與堅持。
所有對產(chǎn)品品質(zhì)的精研，和對客戶服務(wù)的守護(hù)，也換來了市場認(rèn)可的好口碑和亮眼的成績單。2023年半年度，金基集團(tuán)以81.13億元，位列流量金額榜TOP2，同時也分列全口徑和權(quán)益金額榜的第三、第四位，涵樾府、皓樾府也上榜項目金額榜前五?？梢姳３之a(chǎn)品的生命力與競爭力，在市場的激蕩中，才是穿越周期的秘籍。
專家點評
趙靜波
克而瑞南京機構(gòu)總經(jīng)理
縱觀2023年上半年南京的樓市走向，呈現(xiàn)明顯的先揚后抑的態(tài)勢，市場在2、3月迎來了一波“小陽春”，3月為上半年成交量峰值，為99.15萬方，4月開始成交量逐月走低。整個上半年，供應(yīng)方面，由于開發(fā)商推盤積極性不高，入市節(jié)奏放緩，開盤項目多以持銷為主，商品住宅整體供應(yīng)量290.89萬方，同比下降20.59%?！靶￡柎骸焙螅袌鲈鲩L動能衰退，成交總量374.50萬方，同比下降19.33%。成交均價受前期積累的剛需需求集中釋放影響，較去年同期下降11.06%，為29866元/㎡。
土地投資方面，上半年南京主要的兩次集中供地土拍，拿地房企仍以國央企為主，保利發(fā)展、招商蛇口、中海地產(chǎn)等上半年均有摘地，此外，實力民企投資逐漸復(fù)蘇，積極參與報名拿地。房企關(guān)注重點仍是熱點板塊優(yōu)質(zhì)土地，而非流速偏慢、庫存壓力較高的板塊，利潤指標(biāo)較差的地塊仍呈現(xiàn)底價成交的結(jié)果。
業(yè)績方面，2023年上半年全口徑、權(quán)益、流量三大口徑TOP30金額榜銷售規(guī)模同比均有不同程度的下滑，全口徑榜單超百億房企個數(shù)由去年同期的4個銳減到1個，權(quán)益榜單中TOP3房企入榜門檻同比下降超3成，降幅最大，腰部業(yè)績同比下滑幅度小于頭部，流量榜單中也僅有保利發(fā)展一家業(yè)績超百億。房企表現(xiàn)呈現(xiàn)明顯的分化，央國企以及部分優(yōu)質(zhì)民企韌性較強，保利發(fā)展一家橫掃三大口徑榜單，登頂冠軍。
展望后市，下半年政策環(huán)境延續(xù)寬松基調(diào)，而在一季度積壓需求釋放殆盡后，若三季度無強有力的救市政策出臺，整體成交規(guī)模仍將低位持穩(wěn)。但南京市場基本面尚佳，若改善盤能加強供應(yīng)，剛需盤能維持低價策略，下半年關(guān)鍵節(jié)點成交規(guī)模仍有放量空間，但增量有限。
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