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鼓樓樹人本部學區(qū)，學區(qū)中的王炸！上個月剛剛對外釋放要開盤消息的恒盛金陵灣，這次終于要開了。
不過，比恒盛金陵灣開盤還要王炸的消息是它的價格。
據(jù)Z小姐得到的最新消息，項目預計最快本周末或下周初拿到銷許，價格預計毛坯均價51800元/㎡，首付4成起，預計驗資260萬。開盤當天認購房源交定金100萬，驗資銀行包括招商、浦發(fā)、興業(yè)銀行。
2013年恒盛金陵灣首開時，毛坯均價僅有2.49萬元/㎡，2021年11月推出的新組團毛坯均價也不過才4.38萬元/㎡。
2013年項目首開均價由此來看，本批次房源跟上一批相比上漲約8000元/㎡。
NO.1 |壹
本次將推出的是金陵灣新河村組團中的14號樓，11層，共計66套房源（人才14套，無房20套），一梯兩戶。
新河村組團一共規(guī)劃了4棟住宅（12、13、14、15號樓）和一棟5層的商業(yè)綜合體。2021年11月份，12、13棟優(yōu)先對人才進行定向供應，已經(jīng)推出。當時，戶型建面約156㎡和180㎡，毛坯均價43800元/㎡，首付5成。至此，剩余兩棟住宅樓，14號樓為其中1棟。
本次14號樓的戶型面積約132、156、181㎡三個戶型，全部為4房設計，每個戶型22套，得房率約85%。毛坯交付，預計2025年12月31日前拿房。
本批次房源不是對人才定向，而是按照正常市場規(guī)則，有14套人才，20套無房，僅有32套房對普通客戶。
工地現(xiàn)在狀態(tài)正在開賣的14號樓，正如火如荼的施工當中。
工地圍擋上的建設公司寫的是江蘇富源廣建設發(fā)展有限公司，而金陵灣的開發(fā)房企依然是此前的恒盛江旭(南京)房地產開發(fā)有限公司。
NO.2 |貳
話說回來，如果毛坯均價51800元/㎡，這個價格市場是否會買賬呢？
Z小姐此前詢問過附近的中介門店，有中介告訴我，現(xiàn)在樹人學區(qū)房價格現(xiàn)在基本回到2018年的水平。
“2021年那個時候確實一年漲價100萬是正常的，現(xiàn)在是降價，一套房降價50-80萬也很正常，此前房子520萬不賣的現(xiàn)在480萬是賣不掉。但是，小戶型特別是單室套浮動不會太大，比如新河一村38㎡單室套總價319萬或者只能減少到317萬，單價還是8萬多，兩室套如果價格不是很高也有人買”。
查看近期恒盛金陵灣成交的二手房，據(jù)鏈家網(wǎng)顯示，10月份成交了兩套房源，兩套約100㎡的兩室，成交單價是4.7萬-4.8萬/㎡。
再往前看成交的幾套兩室套戶型，單價在5萬多-6萬多。
單室套的價格要稍微高一些，總價約430-450幾萬，單價算下來最高超7.3萬元/㎡。
而與本次加推面積相仿的大面積戶型單價卻比較低了。今年9月份的時候，一套136㎡的戶型總價698萬，單價僅5.12萬元/㎡。
據(jù)中介表示，這種戶型，現(xiàn)在買家肯拿出來的基本在680萬左右，這其中還包括了業(yè)主的裝修，這樣算下來，單價也僅僅不到5萬元/㎡。加上學區(qū)房年底有可能要繼續(xù)下行的行情，以及明年不確定的行情，這樣以來，恒盛金陵灣這批房源的倒掛優(yōu)勢不再。
NO.3 |叁
當然，買房人對恒盛金陵灣的質疑還不止如此。
1、因為此前有過幾次停工，這次買房能如愿拿房么？
恒盛金陵灣新組團此前還沒開賣的時候，就稀稀疏疏的出現(xiàn)停工的消息。到2021年年底，新組團兩棟樓定向人才供應，推完盤之后，2022年6月份又被深陷“停工”疑云。
房子2025年年底拿房，如果再次停工或者說不能如期拿房，對于某些趕著趟的家長來說，確實是一個比較煩惱的事情。
2、產權縮水。金陵灣的拿地時間是2007年，距離今天已經(jīng)過去了16年。加上恒盛金陵灣新組團的交付時間要在2025年年底，等到購房者拿到房，土地年限已過去17年了。
從2021年到2023年，漲價8000元/㎡，放在現(xiàn)在的市場里，還是蠻震撼的。
但即使是這樣，有可能還是會搖號，畢竟只有66套房源，除去人才和無房，普通只有32套。果然，學區(qū)還是硬通貨啊。
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