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2023年即將落幕，回望這一年，可以深刻感受到市場的復雜變化。這一年，南京樓市的特征可以總結(jié)為波動與調(diào)整、分化與不均衡、創(chuàng)新與突破。
根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示，相較于去年，今年新房供需量與價格均呈現(xiàn)下滑趨勢。具體而言，成交規(guī)模為619.02萬方，同比下降了21%，成交金額1808億元，同比降幅28%。開盤方面，新盤加推的去化情況逐月波動式下降，年度平均去化率在17%，同比下降4個百分點，且各盤呈現(xiàn)出顯著的差異化趨勢。盡管新房交易量縮量明顯，但從更宏觀的角度觀察，結(jié)合二手房的綜合數(shù)據(jù)，城市總份額企穩(wěn)，表明總需求仍然存在。
盡管房地產(chǎn)市場當前面臨諸多挑戰(zhàn)和風險，但不可否認的是，一些具有實力和戰(zhàn)略眼光的房企正在通過創(chuàng)新與轉(zhuǎn)型，積極探索新的發(fā)展模式與盈利點。這些企業(yè)不僅具備應(yīng)對市場變化的靈活性，更能夠抓住機遇，實現(xiàn)逆勢增長與價值提升。
榜單發(fā)布
本次克而瑞南京發(fā)布《2023年度南京房企銷售TOP30》，從全口徑、權(quán)益、流量三大維度，客觀展現(xiàn)房企的投資決策力、資金實力與營銷能力。
保利發(fā)展（208.24億元）、招商蛇口（150.22億元）、萬科企業(yè)（139.58 億元）榮登全口徑榜TOP3，
保利發(fā)展（143.59億元）、萬科企業(yè)（100.40億元）、招商蛇口（90.80億元）摘得權(quán)益榜冠、亞、季軍位置，
保利發(fā)展（183.93億元）、 萬科企業(yè)（132.42億元）、金基集團（121.61億元）據(jù)守流量榜前三甲。
全口徑榜
權(quán)益榜
流量榜
項目榜
榜單解讀
01、保利發(fā)展獨占200億+規(guī)模，房企靈活應(yīng)對市場變化
在2023年南京全口徑金額榜TOP30房企中，保利發(fā)展成為唯一一家躋身200億元賽道的房企，招商蛇口獨攬150-200億元這一梯隊。在100-150億元這一區(qū)間，有四家房企脫穎而出，它們分別是萬科企業(yè)、金基集團、華發(fā)股份和華潤置地，整個TOP30的上榜門檻為31億元+。
相較之下，2021年的南京全口徑金額榜首的房企業(yè)績突破了410億元大關(guān)，200億元以上的規(guī)模房企數(shù)量達到了7家。更值得注意的是，2021年TOP30入榜房企的業(yè)績規(guī)模均在66億元以上。
從整體趨勢來看，2023年南京TOP30房企業(yè)績規(guī)模呈現(xiàn)下滑態(tài)勢。這反映了當前房地產(chǎn)市場的競爭格局已經(jīng)發(fā)生深刻變化，各房企需根據(jù)市場動態(tài)調(diào)整自身戰(zhàn)略，以適應(yīng)新的競爭環(huán)境。
02、優(yōu)質(zhì)頭部房企強者恒強，中后部房企挑戰(zhàn)嚴峻
頭部房企在品牌、規(guī)模、資金、戰(zhàn)略等方面具備顯著優(yōu)勢，這些因素共同促使它們的業(yè)績表現(xiàn)更為出色和穩(wěn)定。在同一市場環(huán)境下，頭部房企的業(yè)績明顯優(yōu)于中后部房企，這一現(xiàn)象在2023年的權(quán)益金額榜單中得到了客觀反映。
具體而言，各梯隊入圍門檻相較于往年同期普遍呈現(xiàn)下降趨勢。其中，TOP20入圍門檻的下降幅度最為明顯，下滑近32%，而TOP3和TOP5的入圍門檻也分別出現(xiàn)了10-20%的下降。這一趨勢表明，在當前的市場環(huán)境下，頭部房企的優(yōu)勢地位更加凸顯，而中后部房企在競爭中的挑戰(zhàn)則更加嚴峻。
因此，對于房企而言，要提升業(yè)績并迎頭趕上，需要深入分析市場環(huán)境，并針對性地制定有效的策略。只有這樣，才有可能在激烈的市場競爭中脫穎而出，實現(xiàn)業(yè)績的穩(wěn)步提升。
03、熱銷邏輯從區(qū)位優(yōu)勢到全面競爭，產(chǎn)品力、品牌與策略引領(lǐng)突圍
在當前的房地產(chǎn)市場中，單純依靠核心區(qū)位已無法確保項目的順利去化。從今年的上榜項目可以看出，成功去化的項目主要有：
一是，源于土地供應(yīng)限制、政策調(diào)控或其他因素，部分板塊新房供應(yīng)不足，稀缺性成為熱銷的重要因素。二是，一些項目憑借高性價比在市場上占據(jù)優(yōu)勢，從而吸引大量購房者。三是，今年市場上的一個顯著趨勢是產(chǎn)品力的提升，一些項目憑借其獨特的設(shè)計、高品質(zhì)的裝修和配套設(shè)施，在市場上脫穎而出。這些項目不僅滿足了購房者的基本居住需求，還提供了額外的價值和體驗，成為市場上的熱銷產(chǎn)品。
能建城發(fā)·中寧府以57.35億元的成交金額穩(wěn)居南京2023年項目金額榜榜首，作為能建城發(fā)高端產(chǎn)品系——國府系全新著作，攜手國際大師打造高定典范，為南京迭新藏品人居樣本。
越秀和樾府以獨具匠心的產(chǎn)品設(shè)計，和對目標客群進行精準定位，實現(xiàn)項目的順利去化和市場突圍，以30.43億元的成交金額牢牢占據(jù)金額榜TOP2的位置。
保利燕璟和頌穩(wěn)抓市場節(jié)點，在“小陽春”時便提前領(lǐng)跑，實力演繹現(xiàn)象級熱銷，當之無愧的年度成交面積&套數(shù)榜冠軍。
偉星譽璟府今年在群雄逐鹿的高端市場異軍突起，品質(zhì)端和設(shè)計端的不吝成本投入，帶來驚艷質(zhì)感，成交金額位列板塊TOP1和全市第4位。
專家解讀
趙靜波
克而瑞南京機構(gòu)總經(jīng)理
2023年，南京房地產(chǎn)市場整體仍處于深度調(diào)整階段，全年銷售規(guī)模保持低位穩(wěn)定。從全年走勢來看，市場在政策刺激和調(diào)整中呈現(xiàn)出波動的特點。
雖然今年南京房地產(chǎn)市場環(huán)境充滿挑戰(zhàn)，但整體產(chǎn)品打造呈現(xiàn)高進階的特點，并涌現(xiàn)出不少城市封面豪宅作品。外立面獨特藝術(shù)化的造型、高投入的用材、國際化前沿設(shè)計等，彰顯豪宅的格調(diào)與品味的同時，營造藝術(shù)與美的氛圍感受。這些作品不僅展現(xiàn)了南京房地產(chǎn)市場的高水平，放在全國賽道中同樣能成為佼佼者。同時，近日中海G53和綠城&華發(fā)G55規(guī)劃出爐，可以看到其在產(chǎn)品創(chuàng)新和品質(zhì)維度上更加精益求精，這也預示著南京豪宅市場將繼續(xù)邁進一個新臺階。
此外，今年所呈現(xiàn)的愈加明顯的分化現(xiàn)象，反映了購房者需求和市場走勢的多樣性，也凸顯了產(chǎn)品定位、品牌口碑和營銷策略在房地產(chǎn)銷售中的重要性。在競爭激烈的市場環(huán)境下，房企需要加強自身的核心競爭力，緊跟市場變化，靈活調(diào)整戰(zhàn)略和產(chǎn)品定位，注重財務(wù)穩(wěn)健和風險控制，以實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。
企業(yè)點評
保利發(fā)展
保利發(fā)展之于2023年南京市場來說是常勝將軍，一騎絕塵，讓眾多實力房企狂追猛趕而不得近前；全年接近143.59億的權(quán)益銷售額，領(lǐng)先第二名超43億，3月起，逐月累計銷售榜單約7%-8%的市場占有率斷層領(lǐng)先，牢牢占據(jù)南京權(quán)益、全口徑、流量三大銷售金額榜單首位。
2023年保利發(fā)展在南京市場多點開花，燕子磯燕璟和頌、江核閱云臺、鐵心橋鳳起云臺三項目銷售金額均超20億，紛紛入圍南京項目銷售排行TOP10
其中：
燕璟和頌更以855套約8.85萬方的成交面積，成為2023年項目套數(shù)&面積排行首位，鑄就銷售傳奇；
閱云臺2023年銷售金額近26億，位列江北核心區(qū)金額、面積、套數(shù)三榜榜首；除此之外萃云臺也位列江核板塊銷售金額榜第三位；
鳳起云臺用超24億銷售金額和第二名近13億的差距，笑傲鐵心橋板塊，在整個城南軟件谷、雨核等相鄰板塊中也牢牢占據(jù)TOP3以內(nèi)席位；
南部新城板塊為保利發(fā)展重點布局板塊，2023年板塊內(nèi)5個項目在售，其中三個主力在售項目均入圍板塊銷售TOP10，板塊市場占有率達25%，且保利文華入市以來銷售均位于月度榜單前三甲，年度排名第三，在競爭白熱化的南部新城板塊贏得一席之地。
年關(guān)將至，辭舊迎新，保利發(fā)展始終前行，強勢推出南部新城保利博雅和著以及鐵心橋保利荷雨瑧悅項目，全新和著系和瑧悅系產(chǎn)品將再度掀起產(chǎn)品改革熱潮，在2024年南京市場大放異彩。
招商蛇口
招商蛇口作為全面布局的綜合性房企，一直貫徹以穩(wěn)健經(jīng)營為主線，持續(xù)提升產(chǎn)品力。其在南京深耕多年，致力于落實產(chǎn)品迭代，不斷增強銷售競爭力。在2023年南京房企業(yè)績榜單中，招商蛇口的權(quán)益、全口徑、流量金額均穩(wěn)居前4名，充分展現(xiàn)了其強勁實力。
據(jù)統(tǒng)計，今年南京搖號盤共計37個，由招商蛇口打造的璀璨璟園便位列其中，項目7月首開即為板塊銷冠，截止目前持續(xù)霸榜2023下半年江寧區(qū)銷售金額冠軍，在市場深度調(diào)整期，以這樣的成績突破桎梏實屬難得。
亮眼成績單的背后，是招商蛇口對產(chǎn)品迭代與創(chuàng)新的執(zhí)著追求。從去年備受贊譽的“臻系”產(chǎn)品，到如今的“璀璨系”，招商蛇口始終堅守品質(zhì)的底線，并在此基礎(chǔ)上不斷深化對實用性生活方式的研究，特別是在收納方面，進行了系統(tǒng)性地深研創(chuàng)新，以滿足現(xiàn)代生活中對空間高效利用的需求。這種不斷突破固有的設(shè)計思維，持續(xù)優(yōu)化產(chǎn)品設(shè)計的信念，為其贏得了市場的廣泛認可和贊譽。
人生海海，踏浪前行。招商蛇口作為美好生活承載者，未來仍將堅持人本精神，以品質(zhì)生活為導向，為市場和客戶帶來更優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品。
金基集團
深耕南京31載，金基以產(chǎn)品為紐帶，不負一方山水，把夢想與城市的未來緊密相連，堅守中前行。
產(chǎn)品力不斷革新，自我超越：2023年南京樓市產(chǎn)品力打造百花齊放，金基在其中扮演著舉足輕重的角色。城東金基瞻月府入榜克而瑞2023全國十大高端作品，金基以造園的心境，鍛造出主城中心的低密孤本。江北核心區(qū)金基山川江樾入榜克而瑞2023南京十大高端作品，項目突破板塊舒適圈，開啟江核豪宅1.0時代。自我超越的產(chǎn)品力革新，為金基贏得市場贊譽；
交付、品牌雙重兌現(xiàn)：當前市場環(huán)境下交付力是房企品牌口碑打造的重要一環(huán)，金基望樾府、金基璞悅和園從最初亮相時的高熱度，到開盤時的低中簽率，再到如今的高品質(zhì)呈現(xiàn)，一草一木、一磚一瓦的實景兌現(xiàn)，體現(xiàn)了金基超強的交付力和產(chǎn)品兌現(xiàn)力。
產(chǎn)品力與交付力的雙軌驅(qū)動為金基樹立了市場和客戶均高度認可的企業(yè)品牌和口碑，與此同時也帶來了亮眼的銷售業(yè)績，2023年度金基集團以121.61億元，位列流量金額榜TOP3，同時在全口徑和權(quán)益金額榜占據(jù)第4的席位。
金基堅守初心，奮力前行，持續(xù)為企業(yè)口碑的良好延續(xù)“添磚加瓦”。
華發(fā)股份
行業(yè)進入周期性調(diào)整，以“穩(wěn)”取勝的華發(fā)股份展現(xiàn)出良好的穿越周期能力，業(yè)績逆勢增長，體現(xiàn)企業(yè)韌性。
2023年，華發(fā)股份全口徑金額為118.01億元，位列南京第5位。權(quán)益、流量榜中同樣進步明顯，均擠入前十行列。項目層面，萬象天地商辦及酒店式公寓成交套數(shù)位列城北TOP1，四季雅筑住宅成交套數(shù)位列城北TOP2，紫京四季住宅成交套數(shù)位列上秦淮TOP1。
從2017年首進南京，華發(fā)已在寧耕耘6載15子，其布局板塊共性在于：核心地段、核心配套。開發(fā)建設(shè)需沉淀大量資金，這也是華發(fā)優(yōu)勢所在，“科技、城市、金融”三大產(chǎn)業(yè)集群齊頭并進，整體實力排名全國地級市國企前列，雄厚資金實力對其高質(zhì)量擴張?zhí)峁娪辛χ?，堪稱近五年南京市場現(xiàn)象級房企。2023年華發(fā)積極擴充土儲，先后布局百家湖、東山、河西中等熱門板塊，其與綠城聯(lián)合開發(fā)的河西中G55地塊，單總價均為今年最高，也是最受期待的項目之一。
今年4月，新一代“華發(fā)優(yōu)+產(chǎn)品體系”5.0發(fā)布，華發(fā)實現(xiàn)產(chǎn)品價值的又一次躍升。2023年，華發(fā)憑借自身深厚的產(chǎn)品實力，榮登《中國房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)品力TOP100》榜單，旗下產(chǎn)品系華發(fā)四季系榮獲“2023年全國十大輕奢精品產(chǎn)品系”榮譽。對于產(chǎn)品來說，理念很重要，但落地才是最終的檢驗標準，這與華發(fā)股份“品質(zhì)中國 匠心筑家”的品牌理念一致。
如今，行業(yè)進入品質(zhì)至上時代，而不斷打造出切中客戶需求項目的華發(fā)，未來也將繼續(xù)實現(xiàn)規(guī)模與質(zhì)量雙向增長。
奧體建設(shè)
2023年是奧體建設(shè)“多點發(fā)力，高質(zhì)量發(fā)展蹄疾步穩(wěn)”的一年，是其對厚積薄發(fā)，勇毅篤行的深刻詮釋。這一年，奧體建設(shè)在房企金額排行榜中三個口徑均位列前十，交出亮眼成績單。在版圖布局上，奧體建設(shè)從河西新城開始，布局至南部新城、江北新區(qū)和仙林等地，真正做到深耕南京，共建南京，用建筑承載這座城市的驕傲。
在行業(yè)周期的變遷中，奧體建設(shè)始終保持穩(wěn)健的步伐。從最初的“植物園”系列產(chǎn)品的研發(fā)，到“丹若園”和“天琴華樟”“紫星堂”等后續(xù)項目的推出，每一步都體現(xiàn)出其對品質(zhì)的嚴謹追求。順應(yīng)市場變化，洞察人居需求，奧體建設(shè)堅守“打造精品工程”的初心，敬獻一個個過硬的“奧體作品”。
竹稈堅韌、虛心有節(jié)。奧體建設(shè)在產(chǎn)品上持續(xù)深耕，每一次突破就如同竹子突破重重阻礙，節(jié)節(jié)攀升。每一個與城市發(fā)展緊密相連的項目，都成為奧體建設(shè)發(fā)展道路上的堅實“竹節(jié)”，為奧體建設(shè)的持續(xù)發(fā)展提供了堅實的支撐。
頤居建設(shè)
在2023年的房地產(chǎn)市場中，各種因素交織，形勢錯綜復雜。有人陷入迷茫，而有人則保持清晰的目標和堅定的初心，專注于做好一件事，頤居建設(shè)便是其中代表。
頤居建設(shè)深知越是復雜多變的環(huán)境，越應(yīng)該始終保持清醒的頭腦和敏銳的市場洞察力，把握好自己的發(fā)展方向。這一年，在安居集團持續(xù)探索城市品質(zhì)美好人居，賦能高質(zhì)量發(fā)展的理念下，頤居建設(shè)不斷深入探索模式創(chuàng)新、產(chǎn)品優(yōu)化、精益運營，通過與行業(yè)共同成長，實現(xiàn)自身的可持續(xù)發(fā)展。
產(chǎn)品上的精耕細作，便是頤居建設(shè)修煉內(nèi)功、提升核心競爭力的重要一環(huán)。在今年的南京豪宅市場中，各大項目百花齊放，其中由頤居建設(shè)打造的頤和·天晟府無疑是璀璨奪目的一員。首個一層一境產(chǎn)品概念的創(chuàng)新，既體現(xiàn)了頤居建設(shè)“敢首創(chuàng)”的精神，也標立了其對豪宅標準的升維。景觀概念獨一性、奢級度假酒店式的公區(qū)展現(xiàn)等，都傾注著頤居建設(shè)對品質(zhì)與匠心的堅守。
頤居建設(shè)以先立后破的勇氣，全力打造的頤和·天晟府，再次體現(xiàn)了國有房企骨子的那股“我本是高山”的自信與優(yōu)雅，讓同行者一次又一次的膜拜與追隨。頤和·天晟府的問世，于市場而言，是為南京的城市作品增添了一抹濃重的色彩；于頤居建設(shè)而言，則象征著其在追求卓越道路上的又一里程碑。
本文僅為個人觀點，不代表所在企業(yè)觀點
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