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聽起來是全新的項目，卻從土地到產(chǎn)品，都蒙著一層古早的陳舊氣息。河西南魚嘴的華潤觀潮望云，多少是有點小尷尬的：
2017年拿的地，產(chǎn)權縮水，等交付時，早已經(jīng)過了“七年之癢”；
魚嘴CBD和“河西第一高”，何時能兌現(xiàn)？
緊鄰變電站，被底商+商業(yè)環(huán)繞的超高層住宅，吸引力何在？
稍顯落后的產(chǎn)品規(guī)劃，還能趕得上現(xiàn)在挑剔的市場么？
NO.1 |壹尷尬的商住規(guī)劃+區(qū)位之憂
2017年2月，河西南部魚嘴G97地塊超級綜合體拍出，項目體量很大，總占地面積約16萬平方米，總建設體量約86萬平方米，共分為A、B、C、D、F、G、H、I八幅地塊，其中ABC為商辦用地、DF是商住用地、GHI為住宅用地。
A、H、I地塊為金茂操盤，G為華潤置地魚嘴潤府，H、I地塊即魚嘴金茂悅，項目已經(jīng)交付；觀潮望云就是F地塊中的住宅部分。
根據(jù)規(guī)劃，華潤觀潮望云擬建4棟32F住宅，4棟住宅均帶有底商。此外還有一棟6層的商業(yè)用房。
這種底商+住宅的配置，在10幾年前并不罕見，但在2024年，怕是沒有多少人愿意買單了。
再回頭來仔細看看華潤觀潮望云的位置：
其一，先看區(qū)位，華潤觀潮望云位于目前魚嘴最偏遠的位置，觀潮望云與魚嘴潤府中間隔著一座售樓處——公園用地，據(jù)置業(yè)顧問介紹，未來這個售樓處可能會打造成一個藝術館。而緊鄰著的還有一處供電用地，未來或將打造成變電站。
此外，F(xiàn)地塊所在的華潤觀潮望云與此前的三幅住宅地塊（魚嘴金茂悅、魚嘴潤府）是割裂的，且僅有4棟樓，如果區(qū)域內(nèi)超高層辦公沒有如期發(fā)展起來，這個樓盤將會在未來很長一段時間內(nèi)，是這個片區(qū)最孤零零的一處存在。
其二，觀潮望云距離魚嘴超高層最近，僅約200米。假如這座號稱“河西第一高”的商辦能建成，那么華潤觀潮望云的位置就更尷尬了。一方面距離辦公商業(yè)區(qū)僅一條街，私密性更差；另外一方面，隔壁就是規(guī)劃的下沉廣場，將面臨因地下空間下挖帶來的不確定性。
這個弊端，位于江核的華潤國際社區(qū)就正在經(jīng)歷。因為開發(fā)商的回填層沒做好，造成了華潤國際社區(qū)的部分商鋪“地面下沉”。地庫橫梁變形、商鋪地面下沉，江核華潤國際社區(qū)陷「質量門」!
華潤國際社區(qū)商鋪地面下沉
NO.2 |貳過時的產(chǎn)品設計+價格預期
觀潮望云戶型建面約112-141㎡。按照放風價，起步價就達到500多萬，而這樣的價格，買到的戶型不僅是個豎廳、陽臺在臥室內(nèi)，且主臥還是個暗衛(wèi)。
112㎡戶型僅有的陽臺連著兩個臥室，加上又是暗衛(wèi)，戶型整體不通透，雙向氣不流通，久之會導致房間內(nèi)充滿潮氣。因為狹長的設計，主臥的臥房面積目測僅10㎡左右。
115㎡、141㎡兩個戶型相比112㎡要方整得多，也做到了明衛(wèi)，不過仔細看，這兩個戶型是非常傳統(tǒng)的豎廳設計，走進去，還是一頭扎進了5年前。（PS:似乎房企也感受到市場的需求，141㎡戶型被敲掉了一間房改成了橫廳，做了個概念樣板，變成了三房。）
置業(yè)顧問表示，項目預計在2026年6月份交付，按照2017年拿地計算，觀潮望云的業(yè)主交付拿房的那天，產(chǎn)權已經(jīng)縮水了9年了。
據(jù)置業(yè)顧問透露的價格，112㎡的上車價需要500多萬，141㎡戶型需要700多萬。敢放出5萬的價格預期，持有的卻是縮水的房齡+過時的產(chǎn)品，剛需或改善性需求的客戶，咱們到底圖哪一樣？
NO.3 |叁被超高層捆綁的叵測命運+迷之未來
撇開產(chǎn)權縮水、戶型缺陷等因素，觀潮望云本身這個盤的不確定性還是太多。
賣房款投入到超高層的建設中，是利好還是坑？觀潮望云這幅地塊具有一定的“背景”，據(jù)說要捆綁這個第一高樓。近期項目啟動，據(jù)說是有”協(xié)議”：觀潮望云的房款將投入到魚嘴超高層的建設中。
截取自：安家河西
購房者的房款不是用于后期房屋的建設，而是投放到隔壁無底洞般的超高層建設之中，不禁讓人疑問，后期觀潮望云的交付有保障么？
退一步說，這座498.8米超高層，幾次停工，觀潮望云的房款投入，夠嗎？如果后續(xù)資金跟不上，保不準再次停工，觀潮望云做了“墊背”，準業(yè)主不就成了“大怨種”？
魚嘴CBD和超高層能如期兌現(xiàn)么？河西和江北第一高樓一直放在一起作比較，現(xiàn)如今江北第一高樓的進展明顯要更快一些，項目地下部分核心筒主體結構已出正負零，八根巨柱已施工完畢，正負零板施工已全部完成。
而河西第一高樓進展明顯落后。從2017年起摘得土地，2018年，遭遇停工，然后再復工再停工。7年過去了，目前還是剛出正負零的狀態(tài)。這一路走來，可謂是“步履艱難，命運多舛”。
截取自：365樓市
2024年7月份拍而多少年以后，魚嘴CBD和超高層才能如期兌現(xiàn)？這個真的不好說。
寫在最后：在樓市繁榮時期，購房者對產(chǎn)品不那么挑剔，市場熱度足以掩蓋產(chǎn)品的不足。
然而，在第四代住宅陸續(xù)面世，房企拼命卷產(chǎn)品的當下，購房者的心態(tài)與行為發(fā)生了顯著變化。他們更加審慎與挑剔，對于那些性價比不高且潛藏風險的樓盤而言，不會輕易成為冤大頭”了。
華潤觀潮望云，不管以什么價格首開，購房資金是否真的用于隔壁超高層的建設，大家都要承認一個事實：它需要買房人去共同承擔整個片區(qū)發(fā)展、CBD超高層未來命運的不確定性。在當下這種市場去承擔這樣的風險，可以說非常的沒必要。
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