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交匯點(diǎn)訊 南京市中級(jí)人民法院8日公布，全市兩級(jí)法院共審結(jié)涉物業(yè)糾紛案件 49687件，一審審結(jié)案件調(diào)撤率達(dá) 61.34%，其中，大多由業(yè)主拒不繳納物業(yè)費(fèi)引發(fā)。涉物業(yè)糾紛的普遍特征是標(biāo)的小、法律關(guān)系較為簡(jiǎn)單，一旦成訟后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主之間對(duì)立情緒嚴(yán)重，矛盾難以調(diào)和。
從案件的訴訟主體看，涉物業(yè)糾紛案件仍以物業(yè)服務(wù)企業(yè)作為原告主張權(quán)利為主，但業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)作為原告起訴的案件也逐漸增多，起訴主體逐漸呈現(xiàn)多樣化態(tài)勢(shì)。此外，涉物業(yè)糾紛案件主體從單一的業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的糾紛，向業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)糾紛以及其他類型糾紛發(fā)展。據(jù)統(tǒng)計(jì)，近三年全市轄區(qū)內(nèi)基層法院受理的案件中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)作為原告的涉物業(yè)糾紛案件 44206 件，業(yè)主作為原告的涉物業(yè)糾紛案件3748件，業(yè)主委員會(huì)作為原告的涉物業(yè)糾紛案件195件。業(yè)主作為原告的涉物業(yè)糾紛案件798件，占當(dāng)年收案量的4.50%，業(yè)主委員會(huì)作為原告的涉物業(yè)糾紛案件71件，占當(dāng)年收案量的0.40%；2022年7月1日至2023年6月30日，業(yè)主作為原告的涉物業(yè)糾紛案件 1512件，占當(dāng)年收案量的 7.95%，業(yè)主委員會(huì)作為原告的涉物業(yè)糾紛案件64件，占當(dāng)年收案量的 0.34%；2023年7月1日至2024年6月30日，業(yè)主作為原告的涉物業(yè)糾紛案件1438件，占當(dāng)年收案量的11.93%，業(yè)主委員會(huì)作為原告的60件，占當(dāng)年收案量的 0.50%。
從案件爭(zhēng)議類型看，物業(yè)服務(wù)企業(yè)為追索物業(yè)服務(wù)費(fèi)、公攤水電費(fèi)、車位管理費(fèi)與業(yè)主或物業(yè)使用人發(fā)生糾紛的情況相對(duì)較多，該類糾紛案件占 90%以上。此類糾紛的主要特點(diǎn)為業(yè)主提出物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)存在瑕疵，并以此進(jìn)行抗辯，拒絕繳納物業(yè)費(fèi)。除此之外，還存在物業(yè)移交接管糾紛、業(yè)主使用和維護(hù)物業(yè)糾紛、業(yè)主自治管理相關(guān)糾紛、業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)人身財(cái)產(chǎn)損害賠償以及公共配套設(shè)施權(quán)屬糾紛等多種類型的案件。各類糾紛所呈現(xiàn)出的共同特點(diǎn)是糾紛爭(zhēng)議標(biāo)的大多較小、部分群體性糾紛對(duì)抗激烈、基層一線成為化解糾紛主力。
此類糾紛與人民群眾日常生活息息相關(guān)，社會(huì)關(guān)注度高，如處理不當(dāng)，極易引發(fā)輿情。涉物業(yè)糾紛多發(fā)，已成為基層社會(huì)治理中不可忽視的問題。究其原因，既有物業(yè)服務(wù)企業(yè)自身存在的問題，也與業(yè)主法律意識(shí)不強(qiáng)、維權(quán)方式不當(dāng)，業(yè)主委員會(huì)協(xié)調(diào)功能欠缺等因素相關(guān)。南京中院分析認(rèn)為，四大原因?qū)е挛飿I(yè)糾紛高發(fā)頻發(fā)。
“后遺癥”難消：開發(fā)商與物業(yè)服務(wù)企業(yè)權(quán)責(zé)不清。因前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)一般由開發(fā)商選聘，甚至雙方存在某種關(guān)聯(lián)關(guān)系，導(dǎo)致部分業(yè)主誤認(rèn)為物業(yè)服務(wù)企業(yè)與開發(fā)商是一體關(guān)系。加之部分物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)承接驗(yàn)收時(shí)未盡職責(zé)，驗(yàn)收不嚴(yán)格，移交不完整，使得業(yè)主面臨開發(fā)商建設(shè)遺留的質(zhì)量問題時(shí)，轉(zhuǎn)而向物業(yè)服務(wù)企業(yè)主張權(quán)利。在物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)開發(fā)商建設(shè)“后遺癥”無法快速有效協(xié)調(diào)處理的情況下，業(yè)主便以不交物業(yè)費(fèi)的方式對(duì)抗物業(yè)服務(wù)企業(yè)，從而引發(fā)業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的矛盾。
“滿意度”不高：物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)質(zhì)量有待提升。近年來，隨著房地產(chǎn)行業(yè)的不斷發(fā)展，南京市轄區(qū)內(nèi)新交付小區(qū)的數(shù)量逐年增多，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的市場(chǎng)需求增加。城市居民數(shù)量增多的同時(shí)，伴隨經(jīng)濟(jì)條件的改善，居民對(duì)居住環(huán)境的品質(zhì)要求也進(jìn)一步提高。但實(shí)際情況是，一方面存量房逐漸衰舊，需要物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供更高品質(zhì)服務(wù)以回應(yīng)業(yè)主需求；另一方面，市場(chǎng)需求刺激下物業(yè)服務(wù)行業(yè)發(fā)展過快，企業(yè)良莠不齊。部分企業(yè)盲目追求經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)，服務(wù)業(yè)主理念缺失，服務(wù)能力水平不夠，專業(yè)能力素質(zhì)跟不上企業(yè)發(fā)展、跟不上業(yè)主的居住需求，致使業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)滿意度不高。
“交費(fèi)難”突出：業(yè)主維護(hù)自身權(quán)益方式還需改進(jìn)。由于部分業(yè)主法律意識(shí)存在欠缺，且物業(yè)服務(wù)合同對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)義務(wù)的約定高度概括且格式化，業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)物業(yè)服務(wù)權(quán)利義務(wù)邊界的認(rèn)識(shí)存在較大差距。部分業(yè)主認(rèn)為，既然已經(jīng)交納了物業(yè)服務(wù)費(fèi)，居住過程中出現(xiàn)的任何問題物業(yè)服務(wù)企業(yè)均應(yīng)負(fù)責(zé)，并經(jīng)常以不交費(fèi)的方式進(jìn)行對(duì)抗。但實(shí)際上，部分問題不屬于物業(yè)服務(wù)企業(yè)的責(zé)任范圍。例如房屋質(zhì)量問題、業(yè)主間相鄰權(quán)糾紛等。
此外，部分業(yè)主有償接受物業(yè)服務(wù)的觀念淡薄，對(duì)定期交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)持消極態(tài)度，甚至以不需要物業(yè)服務(wù)、別人未交物業(yè)費(fèi)等理由拒交。
“自治權(quán)”脫節(jié)：業(yè)主自治組織協(xié)調(diào)功能發(fā)揮不夠。業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)代表全體業(yè)主行使權(quán)利，業(yè)主委員會(huì)作為物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主之間的紐帶，承擔(dān)著業(yè)主與業(yè)主之間、業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的溝通與協(xié)調(diào)工作，既可對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行監(jiān)督，確保服務(wù)質(zhì)量；亦可督促業(yè)主按時(shí)交納物業(yè)費(fèi)，對(duì)無正當(dāng)理由不及時(shí)交納物業(yè)費(fèi)的業(yè)主進(jìn)行勸導(dǎo)。但現(xiàn)實(shí)生活中，部分小區(qū)業(yè)主委員會(huì)的成立面臨諸多阻力，有的小區(qū)長(zhǎng)年未能成立業(yè)委會(huì)，導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主之間缺乏有效的溝通方式。
究其原因，一是小區(qū)業(yè)主參與意識(shí)不強(qiáng)，缺乏對(duì)業(yè)主委員會(huì)職能作用的了解，對(duì)成立業(yè)主委員會(huì)積極性不高；二是在成立過程中，業(yè)主推選成員意見不一，爭(zhēng)議較大，難以推進(jìn)；三是部分物業(yè)服務(wù)企業(yè)出于對(duì)其既得利益的維護(hù)，對(duì)成立業(yè)主委員會(huì)不積極或設(shè)置障礙，造成業(yè)主委員會(huì)成立難。
有的小區(qū)即使成立了業(yè)主委員會(huì)，也功能缺失、流于形式，形同虛設(shè)。部分業(yè)委會(huì)成員忙于本職工作，無暇顧及業(yè)主委員會(huì)的工作，在矛盾糾紛發(fā)生時(shí)，消極對(duì)待、推諉不辦；部分業(yè)委會(huì)委員自身能力不足，在調(diào)解矛盾糾紛時(shí)無法發(fā)揮有效作用，業(yè)主認(rèn)可度較低。
新華日?qǐng)?bào)·交匯點(diǎn)記者 顧敏
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