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大要案審判備受矚目，瑣碎小案同樣牽系百姓冷暖。房地產(chǎn)領(lǐng)域的民生案件，涉及購房者權(quán)益保護(hù)、開發(fā)商違規(guī)處置、金融貸款風(fēng)險和房屋質(zhì)量安全，直接關(guān)乎千家萬戶的切身利益，關(guān)乎社會穩(wěn)定的基礎(chǔ)。
既能駕馭標(biāo)的額過億元的建設(shè)工程大案，也能俯身深耕“家長里短”的民生微案，以“大案小案同等用心”的理念，將公序良俗融入每一起司法裁判，讓中華優(yōu)秀傳統(tǒng)文化在法治實(shí)踐中煥發(fā)新生，這是南京市中級人民法院房地產(chǎn)審判庭的司法理念。今年上半年，該庭審結(jié)的100萬元以下小標(biāo)的額案件48件，僅占全庭審結(jié)案件近7％，但每一件案件都經(jīng)過法官的“細(xì)加工”，確保裁判“件件用心、案案用情”，給普通群眾增添了更多司法溫情。
讓“孝親”美德照進(jìn)司法裁判
去年秋天，南京溧水的山村曬谷場上，一場特殊的巡回審判正在進(jìn)行。37位村民的紅手印和親人們的證言，見證著喪偶兒媳雍某20余年如一日的敬老孝親。老人離世后，雍某的大伯子陳某為爭房產(chǎn)，起訴要求雍某離家，官司從溧水區(qū)法院一直打到南京中院。
“弟弟病逝后，是誰在床前悉心照料老人？你們結(jié)婚后離家近30年，盡過多少贍養(yǎng)義務(wù)？”法官向陳某發(fā)出靈魂拷問。返鄉(xiāng)爭房產(chǎn)的陳某妻子卻當(dāng)庭揚(yáng)言“不趕走她，我到市里天天找你們”。
面對耍賴威脅，法官毫不退縮，很快二審判決駁回陳某訴訟請求。“敬老孝親是中華民族的傳統(tǒng)美德，是社會主義核心價值觀的應(yīng)有之義，更是人民法院處理民事糾紛應(yīng)當(dāng)遵循的公序良俗。雍某孝敬婆婆，喪偶后依然恪盡主要贍養(yǎng)義務(wù)。其獲譽(yù)鄉(xiāng)鄰、受敬姑侄的美德善行，當(dāng)為社會弘揚(yáng)、法律倡揚(yáng)。”雍某看著手中的二審判決，感動得淚如雨下。
“在裁判文書中通過對倫理道德、公序良俗的分析，使法律判決和孝親美德一并成了感動人心的力量?！薄鞍牙习傩盏暮侠硇穆暼谌雽徟谢顒印辨?zhèn)村兩級干部、雍某的鄰居和律師，以不同的語言表達(dá)著相同的感慨。
讓“公平秤” 守護(hù)契約精神
宋代《名公書判清明集》曾載“出典人回贖房產(chǎn)時，典權(quán)人借機(jī)抬價”，官府常以“法意、人情，實(shí)同一體”為由，駁回典權(quán)人不當(dāng)訴求，禁止因違約（拖延回贖）獲利。
2025年1月，玄武區(qū)法院受理了一起類似案件。鐵某承租徐某房屋61個月，第60個月欠付租金。徐某漫天要價，除了索要欠付的租金，還主張6個月的房屋空置損失、2萬元恢復(fù)原狀費(fèi)用。一審法院判決，鐵某支付出租人2個多月空置費(fèi)共9000元、17000元恢復(fù)原狀費(fèi)。
二審期間，為進(jìn)一步了解糾紛細(xì)節(jié)，法院進(jìn)行了現(xiàn)場勘驗(yàn)，徐某卻拒絕鐵某入戶，提供的“恢復(fù)原狀”證據(jù)與實(shí)際情況嚴(yán)重不符?！斑@與宋代回贖房產(chǎn)名案，何其相似?！倍彿ü龠\(yùn)用民法典“禁止權(quán)利濫用”原則、“損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損失”規(guī)則，毅然改判鐵某補(bǔ)足欠付的租金后，只需賠償1個月的房屋空置損失、恢復(fù)原狀費(fèi)用7000元。
“實(shí)收租金與房屋空置損失之和不宜超出合同租金總額；出租人妨礙勘驗(yàn)，使法院難以查清房屋原狀、所需恢復(fù)之原狀等事實(shí)?！迸袥Q書在說理中這樣寫道。
鐵某在感謝信中寫道，“法官對普通百姓小案子的認(rèn)真勁，感動了我全家……”
以“家和萬事興”理念化解親情堅冰
1998年，老劉的大女兒離婚多病，獨(dú)自帶著幼子沈新（化名）艱難度日，老劉遂將唯一的79平方米房產(chǎn)贈與大女兒，并作了公證?？上?，未及過戶，大女兒就因病離世。誰知幾年后，老劉夫婦又將該房產(chǎn)過戶到了小女兒名下。
2020年9月，老劉去世。沈新于外公離世百日后，手持公證書到玄武區(qū)法院起訴要求小姨娘歸還房產(chǎn)。法院判決認(rèn)為，公證書上非外婆本人簽名、老劉無權(quán)處分老伴的份額，因此沈新只享有1／6房產(chǎn)份額。2023年10月，沈新又轉(zhuǎn)而起訴小姨娘支付1／6的房款或租金，并獲得一審勝訴判決，小姨娘向沈新支付25萬元房款。
“我退休后來照應(yīng)老太，倒貼錢管老太吃喝，憑什么還要給外甥錢?！毙∫棠锊环显V到南京中院?！袄先松鞍盐ㄒ环慨a(chǎn)分給你們，不等于放棄居住權(quán)。外婆住在你1／6的份額中，也住在小姨娘5／6的份額中。法治社會又不能強(qiáng)買強(qiáng)賣，你想賣1／6份額，但姨娘不買；那小姨娘把5／6份額賣你，行不行？前提是外婆要住到終老……”二審調(diào)解現(xiàn)場，法官先釋法明理，又借老太飯桌上的大蒜頭說事：“蒜瓣抱團(tuán)才香，分開了就少了那股氣。繼承的核心不是分割磚瓦，而是讓親情開枝散葉?！?/p>
法官的話如春風(fēng)化雨，讓雙方當(dāng)事人深受觸動。小姨娘率先表態(tài)：“沈新愿意來照顧外婆，隨時可以住進(jìn)來，我不收一分錢?！币粚弰僭V的沈新當(dāng)場寫了撤回起訴申請。一場劍拔弩張的繼承糾紛，在“大蒜頭哲學(xué)”的調(diào)解下，化作了一場“沒有調(diào)解書”的親情和解。
用“鄰里和諧”理念修復(fù)社區(qū)關(guān)系
秦淮區(qū)雙塘街道某小區(qū)住在一樓的汪大爺為解決廚房排水管老化和滲漏惡臭問題，聯(lián)合樓上住戶協(xié)商并書面同意，將原鑄鐵管道棄用拆除，另行在室外安裝PVC管道，并明確室內(nèi)部分各家自行處理，室外管道交由有資質(zhì)的施工單位負(fù)責(zé)安裝，改造費(fèi)用由各家均攤。
誰知改造結(jié)束后，頂樓的曹嬸質(zhì)疑“施工隊(duì)資格、PVC材質(zhì)”，不肯啟新棄舊而陷入僵局。此后兩年多，社區(qū)、街道、派出所調(diào)處無數(shù)次，難以解決糾紛，汪大爺和曹嬸也成了冤家，最終鬧到秦淮區(qū)法院。
一審法院認(rèn)為不動產(chǎn)的相鄰權(quán)利人應(yīng)當(dāng)按照有利生產(chǎn)、方便生活、團(tuán)結(jié)互助、公平合理的原則，正確處理相鄰關(guān)系，7樓以下均停用廚房鑄鐵下水管道，造成當(dāng)前水管滲漏的原因僅有頂樓，故汪大爺排除妨害的要求，有事實(shí)與法律依據(jù)。判決曹嬸禁止向舊管排水，廚房水用支管引入新的PVC管。
南京中院二審法官接手此案后，與書記員一起27次與當(dāng)事人電話溝通，反復(fù)向曹嬸釋明“遠(yuǎn)親不如近鄰，大家抬頭不見低頭見，何必為一根管子傷了和氣”。法官現(xiàn)場勘驗(yàn)時發(fā)現(xiàn)，曹嬸明面上不肯啟新棄舊，心底里卻是不想分?jǐn)傎M(fèi)用，只是顧惜臉面，借口PVC材質(zhì)、施工隊(duì)資質(zhì)說事。
法官看破不說破，有意現(xiàn)場解讀老舊小區(qū)改造技術(shù)規(guī)范，讓曹嬸了解更換管道的必要性，更以拉家常的方式拉近與當(dāng)事人的距離，最終，曹嬸被法官的真誠所打動，同意配合啟用新管。社區(qū)工作人員感慨，法官疏通了管道“腸梗阻”，更疏通了鄰里心結(jié)。
記者 丁國鋒 通訊員 鄧光揚(yáng)
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