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近期，河西中部的豪宅市場硝煙四起：
綠城華發(fā)·金陵月華銷售金額高達15.37億元，登頂2025上半年銷冠；
招商·金陵序以15.21億的銷售額，位居第二；
奧體建設丹荔云府，未公開售樓處樣板間的前提下，首開即罄引爆市場。
而同樣是定位高端、坐擁河西中部的中建合璽東方卻陷入“叫好不叫座”的尷尬境地，共計推出3棟樓118套房源，一共成交了23套房源，整體成交率不到兩成；其中有兩棟樓分別僅成交了1套房源，單棟樓成交率不到3%。
為何中建合璽東方未能復制河西中部同行的熱銷神話？
價格戰(zhàn)難掩去化困境
首開“以價換量”后期收效甚微？
2023年8月25日，河西中G42地塊中建東孚拿地，地塊成交總價19.1億，樓面地價43056元/㎡。
項目出讓總面積僅有1.84萬㎡，容積率≤2.4。擬建5棟18-23層住宅，戶型建面約190、235、268㎡三個戶型，總計206套房源。
直到2024年12月份，中建合璽東方以“東方四代住宅”之名入場，同期拿了兩棟樓銷許，表單精裝均價達到了7.3萬元/㎡，單棟均價最高達到了近7.6萬元/㎡。
但是，首開并沒有兩棟樓一起推出，而是分開推出。為沖刺首開去化，首開3號樓有不少優(yōu)惠，整體算下來了190㎡戶型均價約6.2萬/㎡，更是將低區(qū)價格拉至6萬/㎡以內(nèi)。后期又加推235㎡戶型價格約6.7萬/㎡，較月華等競品低不少，試圖以性價比吸引客群，相當于被迫“以價換量”了。
因為價格的原因，我們看到這兩棟樓中，目前3號樓190㎡戶型去化相對較多，成交21套。而另外一棟1號樓的235㎡戶型，幾乎無人問津，僅有1套成交。
來源：南京網(wǎng)上房地產(chǎn) 2025.7.14
項目今年3月份加推5號樓，雖然也是190㎡戶型，但也去化慘淡，截止發(fā)稿僅有1套成交。
當然，也會有人問，項目為何不繼續(xù)加大優(yōu)惠？
要知道，中建合璽東方樓面地價43056元/㎡，首開的定價其實已接近項目盈虧平衡線。如果繼續(xù)壓縮成本，交付質(zhì)量或進一步打折。
產(chǎn)品力、品牌“一般化”
豪宅標簽名不副實？
撇開價格不談，產(chǎn)品如何呢？
有買房人認為：中建合璽東方就是河西中的大剛需。產(chǎn)品打造的標準和目前南京改善盤差不多，沒有按照豪宅標準來打磨，品質(zhì)的上限肉眼可見。
雖“豪宅”自居，但成本管控滲透至每一處細節(jié)：
1、公區(qū)配置“縮水”
項目雖然僅有5棟樓，結(jié)果就是樓間距不大，有買房人直接表示：235㎡及以上低區(qū)采光受遮擋，進一步削弱豪宅居住體驗。
相比其他豪宅，有買房人認為，中建合璽東方的約2000㎡會所規(guī)模偏小，且功能空間缺失：無瀑布水景的下沉式庭院，健身房較為迷你。
中建合璽東方很多裝修品牌并沒有很“豪宅”。
比如，當下河西豪宅廚房灶具的標配已經(jīng)是嘉格納了，而中建合璽東方則選擇了更有性價比的美諾、博世等品牌，廚房柜體甚至都沒有做六面烤漆——成本控制可見一斑。
同區(qū)域內(nèi)，金陵月華的電梯用的是蒂森克虜伯，中建合璽東方選擇了較為普通的日立；金陵月華、金陵序、丹荔云府的會所健身器材用的都是國際一線泰諾健，中建用的是precor。
有買房人直接表示：用的所有的品牌，相對其他豪宅，差了1-2個檔次。
還有買房人指出：項目未采用河西豪宅主流的“地源熱泵”系統(tǒng)，轉(zhuǎn)而選用成本更低的空氣源熱泵。
這一選擇雖符合節(jié)能規(guī)范，但制冷制熱效率、靜音性均遜色于地源熱泵，尤其在南京夏季高溫下，能耗與舒適度可能打折扣。
另外，還有買房人覺得房間太小、空間浪費、戶型有暗衛(wèi)等。
除了上述的自身產(chǎn)品之外，還有來自競品的降維打擊。
更嚴峻的是，項目地塊無唯一性。河西中部多幅地塊即將入市，且新項目容積率更低（如河西G88容積率1.8，招商G28項目要打造低密多層墅廳洋房），產(chǎn)品力或更佳。
豪宅基因缺失
中建存在“豪宅信任危機”？
產(chǎn)品之外，中建合璽東方的豪宅品牌基因也欠缺。
中建合璽東方的困境，本質(zhì)是“高端定位”與“成本管控”的矛盾激化。相較于招商、奧體建設等房企，中建系本身就缺乏豪宅市場的話語權(quán)與品牌溢價能力。
另外，中建在江北的項目翰林雅境為加速去化，后期直接“打骨折”銷售，雖短期回籠資金，但品牌口碑與項目溢價能力遭受重創(chuàng)。若合璽東方延續(xù)這一策略，恐重蹈覆轍。
中建合璽東方暴露了部分房企在高端市場的通?。骸坝脛傂杷季S做豪宅”。
當競品以產(chǎn)品力、服務力、品牌力構(gòu)建護城河時，僅靠“低價”或“概念”已難以打動挑剔的高凈值人群。河西豪宅的“下半場”，終將屬于那些真正懂得“如何把成本花在刀刃上”的玩家。
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