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市場(chǎng)越是低迷，對(duì)資產(chǎn)配置的選擇越是要謹(jǐn)慎。
8月6日，備受矚目的南京地鐵5號(hào)線實(shí)現(xiàn)全線貫通運(yùn)營。這一重大城建利好，激起層層漣漪，也讓主城核心資產(chǎn)的“確定性”愈發(fā)凸顯，成為高凈值人群資產(chǎn)配置的“壓艙石”。
建筑大師斯蒂芬·霍爾曾說：“居住的終極價(jià)值，深藏于其與城市的共生關(guān)系之中。唯有兼具稀缺人文底蘊(yùn)與城市繁華圖景的地段，方能成就無可替代的傳世居所。”
在南京，這個(gè)核心地段一定是鼓樓。
這里的每一寸土地都鐫刻著歷史的厚重與未來的確定性，如今確定性的地鐵5號(hào)線也來了！
當(dāng)城市天際線不斷向上生長，核心板塊的稀缺低密高品質(zhì)住宅，一定是值得擁有的。由綠城與金基兩大巨匠聯(lián)合打造的沁百合——1.05超低容積率、4-7層純粹洋房，并且從4月首開到7月，榮膺鼓樓區(qū)銷售金額TOP1（不含河西北），成為高凈值人群競(jìng)相珍藏的“核心資產(chǎn)孤本”。
NO.1 |壹
主城核心資產(chǎn)
低迷市場(chǎng)中的“確定性”
曼哈頓ONE57到倫敦海德公園一號(hào)，北京四合院到上海小洋樓，誰手握主城核心資產(chǎn)，誰就擁有與市場(chǎng)和時(shí)間抗衡的底氣。
不管市場(chǎng)如何變幻，那些保值增值能力突出、抗風(fēng)險(xiǎn)性能強(qiáng)的核心資產(chǎn)，始終是成功人士進(jìn)行資產(chǎn)配置時(shí)的必備選擇。
回到南京鼓樓，所謂“確定性”，源于其不可復(fù)制的稀缺性——主城土地供應(yīng)幾近枯竭，每一寸都承載著城市的歷史文脈與全能資源。這，也給予了市場(chǎng)更多的確定性。
確定性的地價(jià)：
2025年7月30日，鼓樓G47地塊，即便是迷你地塊，在經(jīng)過89輪競(jìng)拍后，最終以3.73億元總價(jià)、40215元/㎡樓面價(jià)被拿下，溢價(jià)率32.7%成交，使得南京地塊“4”字頭地價(jià)再添一員。
2025年1月23日，南京2025首場(chǎng)土拍火熱開拍，鼓樓區(qū)G96地塊以1.36億元成交，溢價(jià)率高達(dá)16.24%，喜迎“開門紅”，同時(shí)也延續(xù)了自2023年底以來鼓樓土地市場(chǎng)出讓必溢價(jià)的獨(dú)有現(xiàn)象。
去年7月31日，龍江G16地塊（即金基瓏樾府）經(jīng)過41輪激烈競(jìng)價(jià)，最終被金基以4.68億元總價(jià)競(jìng)得，溢價(jià)率高達(dá)20.62%，成為去年全市競(jìng)爭(zhēng)最為激烈的住宅用地（不含政策性住房用地）。
確定性的新房成交：
南京沁百合成為2025年首個(gè)首開售罄項(xiàng)目；二次加推，在部分樓棟價(jià)格微漲、房源數(shù)量增加的情況下，依然無懸念熱銷，去化9.2成。
確定性的二手房價(jià)格：
根據(jù)全國房價(jià)行情網(wǎng)數(shù)據(jù)，剛剛過去的7月份南京二手房平均房價(jià)環(huán)比增長6.94%。其中鼓樓區(qū)漲幅最大，達(dá)到2.65%，掛牌均價(jià)約為43312元/㎡！
確定性的城建配套：
8月6日，地鐵5號(hào)線北段正式開通運(yùn)營，隨著北段的開通初期運(yùn)營，標(biāo)志著地鐵5號(hào)線實(shí)現(xiàn)全線貫通運(yùn)營。
鼓樓濱江迎來地鐵，即便晚來，終究確定性的到來了。緊靠著方家營站的沁百合，直線距離僅有約200米。
主城核心資產(chǎn)，不是簡單的居住空間，而是穿越周期的財(cái)富通行證。
NO.2 |貳
當(dāng)下南京
何為城市核心資產(chǎn)？
Z小姐認(rèn)為，作為城市核心資產(chǎn)，它應(yīng)同時(shí)滿足兩點(diǎn)：
第一，地段稀缺：核心資源集聚的城市核心區(qū)
作為南京2500年城建史的核心載體，鼓樓以“山、城、江、河、園”的稀缺資源矩陣，構(gòu)筑起一座不可復(fù)制的文化地標(biāo)與價(jià)值高地。這里不僅是六朝古都的靈魂所在，更是當(dāng)代南京“高級(jí)煙火氣”的完美詮釋，成就了主城板塊中獨(dú)一無二的“價(jià)值恒產(chǎn)”。
閱江樓、明城墻、三公里黃金濱江岸線，讓鼓樓成為南京唯一兼具“皇家氣韻”與“江河壯美”的板塊，鼓樓天生自帶“歷史溢價(jià)”。
鼓樓的稀缺性，不僅在于歷史，更在于其對(duì)城市全方面資源的絕對(duì)掌握。
- 交通樞紐
雙地鐵（5號(hào)線已經(jīng)運(yùn)營/9號(hào)線建設(shè)中）串聯(lián)新街口、河西與濱江，內(nèi)環(huán)西線與江邊路黃金交叉，通勤便捷； - 教育矩陣
鼓樓占據(jù)南京70%以上優(yōu)質(zhì)教育資源，拉小分校、匯文教育集團(tuán)等名校環(huán)伺，實(shí)現(xiàn)從幼兒園到高中的全齡精英教育； - 醫(yī)療保障
省人民醫(yī)院、鼓樓醫(yī)院等全國三甲醫(yī)院密集分布，為健康保駕護(hù)航； - 商業(yè)繁華
盒馬鮮生的煙火氣、大觀天地Mall的美食盛宴，讓現(xiàn)代生活與市井溫情無縫銜接。
這里有觸手可及的“確定性便利”。
而在鼓樓濱江，近10年來，也就成功出讓了屈指可數(shù)的住宅用地。
供不應(yīng)求，使得區(qū)域一直保持著獨(dú)立的市場(chǎng)行情。
區(qū)位示意圖
此外，周邊還有江邊公園、南京長江大橋、中山碼頭等景觀資源。
第二，產(chǎn)品力壁壘：高端改善盤，規(guī)避同質(zhì)化項(xiàng)目
所謂區(qū)域的產(chǎn)品力，就是可以把整個(gè)城市或者區(qū)域的“天花板”再往上拉一拉的項(xiàng)目。
只有兩者的相輔相成，才能對(duì)得起“核心”板塊所承載的城市資源，也因它會(huì)達(dá)到一座城市領(lǐng)先的居住水準(zhǔn)，更能見證一座城市的未來發(fā)展和一個(gè)片區(qū)的蛻變。
如沁百合通過莫奈花園式景觀、私享會(huì)所、創(chuàng)新戶型設(shè)計(jì)等，在這稀缺的鼓樓土地上，重新定義城市居住標(biāo)準(zhǔn)。
首先，項(xiàng)目是稀缺洋房，且容積率僅1.05
當(dāng)新房本就稀缺的鼓樓濱江，遇上難得一見的洋房產(chǎn)品，這無疑是一對(duì)王炸組合。
沁百合的容積率僅為1.05，僅規(guī)劃了16棟樓，278套房源，且全部為4-7層的洋房產(chǎn)品。
稀缺中稀缺的洋房，對(duì)鼓樓有改善需求的購房者而言，吸引力不言而喻。
其次，項(xiàng)目以匠心雕琢，重新定義片區(qū)人居標(biāo)準(zhǔn)
產(chǎn)品設(shè)計(jì)上，沁百合力邀goa大象設(shè)計(jì)、觀己設(shè)計(jì)、春山秋水、賽瑞迪普四位大師親自操刀。
記得沁百合剛公開的時(shí)候，朋友圈就被這張圖片刷屏了。沒想到，莫奈花園不僅僅是繪本上的，還就在自己生活的小區(qū)里，就生活在鼓樓。
踏入沁百合，一座氣度非凡的超大畫幅門廳赫然矗立，其尺度與氣場(chǎng)在區(qū)域內(nèi)堪稱獨(dú)樹一幟。整座門廳連同兩側(cè)水系景墻，以約73.2米長、6.6米高的恢弘體量，鋪陳出令人震撼的視覺沖擊。
門廳設(shè)計(jì)深植于南京千年文脈，以閱江樓的飛檐斗拱、鼓樓的厚重底蘊(yùn)為靈感，將傳統(tǒng)建筑元素與現(xiàn)代極簡美學(xué)巧妙融合——斗拱如飛鳥振翅，飛椽似琴弦輕揚(yáng)，剛?cè)岵?jì)。
實(shí)景圖
步入園區(qū)，仿佛踏入一幅流動(dòng)的“南都繁會(huì)圖”。
實(shí)景圖
廣州觀己設(shè)計(jì)以“三境·兩帶·十一景”為脈絡(luò)：開放式卡座、圍爐煮茶區(qū)的設(shè)置，則讓鄰里間的溫情互動(dòng)自然發(fā)生——在這里，園林不僅是風(fēng)景。
鏡面水景如明鏡映天，潺潺流水聲撫平都市喧囂。
下沉庭院內(nèi)，約5米飛瀑傾瀉而下，森系會(huì)客廳隱于繁花綠樹之間，玄武黑石材、巴西海藍(lán)寶奢石、意大利米黃洞石等珍稀材質(zhì)的運(yùn)用，讓每一處細(xì)節(jié)都散發(fā)著奢華與藝術(shù)的氣息。
實(shí)景圖
更令人驚嘆的是，園區(qū)內(nèi)一棵近10米的鐵冬青，以約60萬造價(jià)成為“鎮(zhèn)園之寶”，其蒼勁姿態(tài)見證著歲月靜好。
沁百合深諳高端客群對(duì)社交場(chǎng)域的需求，以“下沉式會(huì)所+雙主題架空層”的組合。
下沉式會(huì)所方面：和市場(chǎng)上大多數(shù)樓盤的會(huì)所不一樣，沁百合的會(huì)所把客戶的社交需求考慮得十分周全，特別契合鼓樓那些想改善家庭生活品質(zhì)的業(yè)主的喜好。
實(shí)景圖
會(huì)所運(yùn)用了多功能分區(qū)的設(shè)計(jì)理念，有能讓業(yè)主盡情鍛煉的健身房，有方便大家聚在一起聊天喝東西的共享水吧，有供家長和孩子一起閱讀學(xué)習(xí)的親子書吧，還有能讓業(yè)主放松身心、品茶聊天的休閑茶室，以及可以娛樂休閑、打打牌的棋牌室。
實(shí)景圖
各種各樣的空間一應(yīng)俱全，充分滿足了業(yè)主不同方面的生活需求。
雙主題架空層：兒童主題層分設(shè)幼齡活動(dòng)區(qū)與大齡運(yùn)動(dòng)區(qū)，涂鴉天地、樂堡城堡讓孩子盡情釋放天性；城市會(huì)客廳則為業(yè)主提供商務(wù)洽談、圈層社交的私密場(chǎng)域。
實(shí)景圖
在架空層，業(yè)主可以透過全景玻璃，邊品茶邊觀賞孩子們?cè)谥参飬仓墟覒虻膱?chǎng)景——這份對(duì)生活場(chǎng)景的深度洞察與匠心營造，正是沁百合超越市場(chǎng)的關(guān)鍵所在。
地上&地下雙精裝大堂，通過人臉識(shí)別智能門禁進(jìn)入地下大堂，精雕仿銀杏玉石巖板，地面的土耳其黑金石材與墻面的仿木紋瓷磚映入眼簾；地面的單元入戶大堂由石材鋪貼地面，與淺米黃石材、金屬組合的門頭構(gòu)建出一個(gè)溫馨典雅的歸家空間。
實(shí)景圖
再如車庫，坡道兩側(cè)鑲嵌的人造尼克石如玉石長廊，行至光廳，側(cè)墻整幅白雪公主奢石……讓每一次歸來都成為一場(chǎng)心靈的洗禮。
實(shí)景圖
NO.3 |叁
從居住者角度設(shè)計(jì)
戶型上實(shí)現(xiàn)降維打擊
項(xiàng)目的整體設(shè)計(jì)，讓鼓樓這主城核心區(qū)的人居更上了一層樓。而具體到居住者層面來說，沁百合熱銷的原因就是契合了買房人需求，從買房人角度去設(shè)計(jì)房子。
沁百合的室內(nèi)設(shè)計(jì)，是金陵月華同款設(shè)計(jì)師，在戶型設(shè)計(jì)上實(shí)現(xiàn)了“降維打擊”。
高得房率的空間設(shè)計(jì)
建面約124㎡三房兩廳兩衛(wèi)
此戶型采用LDKB一體化設(shè)計(jì)理念，將廚房、餐廳、客廳與陽臺(tái)無縫串聯(lián)，形成一條流暢的生活動(dòng)線。
南向總開間約達(dá)11.4米，實(shí)現(xiàn)了3開間雙陽臺(tái)朝南的絕佳格局。南向主臥、南向次臥與奢闊客廳一字排開，既保證了每個(gè)空間的私密性，又有效減少了過道面積的浪費(fèi)。陽光毫無保留地灑進(jìn)室內(nèi)。
建面約124㎡樣板間實(shí)景圖
主臥套房約30㎡的寬敞空間，比普通高層的客廳還要大，盡顯尊崇與舒適。
建面約124㎡樣板間實(shí)景圖
客餐廳開間約4.6米、進(jìn)深約7.75米，遠(yuǎn)超市面上大多數(shù)同面積段戶型，寬敞明亮的空間讓人倍感愜意。外接開間約7.7米的南面雙聯(lián)陽臺(tái)，尺度感極盡奢侈。
建面約143㎡四房兩廳兩衛(wèi)
該戶型精心打造了獨(dú)立的入戶門廳，營造出尊貴的歸家儀式感。
南向四開間的設(shè)計(jì)，大幅增加了室內(nèi)采光面，室內(nèi)共設(shè)有5處飄窗空間，充分提升了空間利用率，為業(yè)主增添了更多的使用功能和休閑區(qū)域。
四開間朝南的布局，使得兩個(gè)南向次臥通過客廳自然隔開，實(shí)現(xiàn)了動(dòng)靜分離，讓業(yè)主在休息和娛樂時(shí)互不干擾。主臥套房開間約3.8米，進(jìn)深約6.2米，除了寬敞的衣帽間外，還貼心預(yù)留了梳妝臺(tái)的空間，滿足女主人的愛美之心。
建面約143㎡樣板間實(shí)景圖
客廳開間約4.7米，進(jìn)深約10.2米，層高約3.1米，采光和視野直接拉滿，盡顯大氣與奢華。
建面約143㎡樣板間實(shí)景圖
值得一提的是，建面約143㎡戶型還提供了兩種選擇。其中一種三房戶型擁有約7.7米大橫廳，視野更加開闊。
精細(xì)收納+德系頂級(jí)品牌：
沁百合的戶型不僅在空間設(shè)計(jì)上獨(dú)具匠心，在收納方面更是做到了極致精細(xì)。
獨(dú)立玄關(guān)設(shè)計(jì)搭配玄關(guān)柜、儲(chǔ)藏柜等無論是男女主人的鞋子，還是家用小型電器，都能找到合適的存放位置，讓玄關(guān)整潔有序。
實(shí)景圖
陽臺(tái)的家政柜大到洗衣機(jī)，小到掃地機(jī)器人，都有專屬的收納空間，使陽臺(tái)更加整潔美觀。同時(shí)，還配備了晾曬桿、踩腳凳等細(xì)節(jié)設(shè)施。
廚房參考日式收納系統(tǒng)，配備了柜體拉籃、下方碗籃抽屜、調(diào)料抽拉柜等，將空間利用到極致。
建面約143㎡樣板間實(shí)景圖
廚房配備了博世四件套：油煙機(jī)（八系側(cè)頂吸）、灶臺(tái)（八系三眼灶）和洗碗機(jī)（15件套）、微蒸烤一體機(jī)，不惜重成本打造。
衛(wèi)生間更是采用了約2米長的鏡面柜，同時(shí)還內(nèi)置美妝冰箱，設(shè)置吹風(fēng)機(jī)專項(xiàng)收納架，收納一步到位。
把鼓樓的土地價(jià)值吃透，再打造了如沁百合這樣的優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品，每一寸空間都經(jīng)過精心雕琢，每一處細(xì)節(jié)都蘊(yùn)含著對(duì)品質(zhì)生活的追求。
這也難怪沁百合備受青睞，成為眾多購房者的心儀之選。
NO.4 |肆
得核心者得未來
沁百合熱銷中，賣完即罄
從去年起，整個(gè)行業(yè)開始強(qiáng)調(diào)“單盤主義”。指的是，單個(gè)項(xiàng)目的勢(shì)能已經(jīng)強(qiáng)大到成為一個(gè)片區(qū)的標(biāo)桿，和一個(gè)市場(chǎng)的風(fēng)向標(biāo)。
再看沁百合，除了鼓樓主城核心區(qū)位之外，其入市后的影響力已清晰，是南京樓市“現(xiàn)象級(jí)”的項(xiàng)目：項(xiàng)目分別在2025年4月首開售罄，6月二開幾乎日光；從4月首開到7月，榮膺鼓樓區(qū)銷售金額TOP1（不含河西北），被市場(chǎng)追捧為“鼓樓濱江核心低密級(jí)資產(chǎn)”。
在當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境下，沁百合價(jià)格可以說依然保持著堅(jiān)挺，首開時(shí)以約125㎡的最小面積計(jì)算，起步總價(jià)約600多萬。后續(xù)加推價(jià)格有小幅上漲，但即便如此，依舊受到不少購房者的青睞。
項(xiàng)目一共僅有278套房源，賣完即磬。目前，項(xiàng)目三批次少量房源正加推熱銷中！
在刺激政策與市場(chǎng)冷暖反復(fù)交織的漫長拉鋸過程中，不少人或許已在等待中逐漸失去了耐心。然而，在我們眼中，住宅在資產(chǎn)配置更要“確定性”。
沁百合，就是“確定性”。在確定性的地段打造確定性的產(chǎn)品。
得核心者得未來！市場(chǎng)低迷時(shí)，核心資產(chǎn)是避風(fēng)港；市場(chǎng)復(fù)蘇時(shí)，核心資產(chǎn)是領(lǐng)漲者。
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