新華報業(yè)網(wǎng)
“您已欠物業(yè)管理費超過
26761.93元，
請盡快繳費！”
9月14日，廣州某小區(qū)業(yè)主向媒體記者反映，物業(yè)公司最近將業(yè)主物業(yè)費欠繳信息和小區(qū)門禁系統(tǒng)捆綁，導致欠繳物業(yè)費的業(yè)主，只要刷卡或者開車出入小區(qū)，都會聽到系統(tǒng)播報自己的欠費信息。
據(jù)該小區(qū)業(yè)主介紹，此前物業(yè)公司未經(jīng)業(yè)主同意擅自更換門禁系統(tǒng)，并增設欠費信息播報功能。至于欠費一事，有業(yè)主坦言，小區(qū)有超百戶業(yè)主欠繳多筆物業(yè)服務費，原因在于該物業(yè)公司在對小區(qū)管理上，引來大家的不滿。
對此，小區(qū)物業(yè)工作人員表示，他們會繼續(xù)沿用門禁系統(tǒng)播報這種方法提醒業(yè)主繳納物業(yè)服務費。
今年8月，當?shù)卣痛耸鲁鼍吡苏耐ㄖ笪飿I(yè)公司服務好業(yè)主，可私下電話或微信催費。同時稱已向上級反映情況，保持跟進事件，力爭尋求妥善的解決辦法。
那么，物業(yè)公司通過門禁系統(tǒng)公開業(yè)主欠費信息，是否侵犯業(yè)主隱私權？是否符合物業(yè)服務合同約定的催費程序？若合同未授權此類公開催繳方式，物業(yè)公司的行為是否構(gòu)成違約？若物業(yè)服務質(zhì)量不達標，業(yè)主是否有權主張減免物業(yè)費？
一起來看《法治日報》律師專家?guī)斐蓡T、吉林良佐律師事務所主任尤金堂律師的專業(yè)解讀！
1、物業(yè)公司通過門禁系統(tǒng)公開業(yè)主欠費信息，是否構(gòu)成對業(yè)主隱私權的侵犯？是否屬于“不合理限制業(yè)主權益”的行為？
尤金堂：物業(yè)公司通過門禁系統(tǒng)公開業(yè)主欠費信息構(gòu)成對業(yè)主隱私權的侵犯，且屬于“不合理限制業(yè)主權益”的行為。根據(jù)民法典第一千零三十二條，自然人的隱私權受法律保護，隱私包括“不愿為他人知曉的私密信息”。業(yè)主的欠費金額、欠費狀態(tài)屬于其不愿公開的個人財務信息，具有私密性。民法典第一千零三十三條規(guī)定，除法律另有規(guī)定或者權利人明確同意外，任何組織或個人不得侵害他人的隱私權。物業(yè)公司未經(jīng)業(yè)主同意，通過小區(qū)門禁系統(tǒng)（公共場所）向不特定第三人播報該信息，違反了“不得泄露、公開他人私密信息”的禁止性規(guī)定，構(gòu)成對業(yè)主隱私權的侵犯。
另外，此類行為可能同時侵犯業(yè)主的名譽權（如導致業(yè)主社會評價降低），屬于不當催費方式。民法典第九百四十四條第三款規(guī)定：“物業(yè)服務人不得采取停止供電、供水、供熱、供燃氣等方式催繳物業(yè)費?！贝颂幍摹暗取睉鲾U張解釋，包括其他嚴重影響業(yè)主正常生活或合法權益的方式。物業(yè)公司通過門禁播報欠費信息，不僅干擾業(yè)主的正常出入（如導致業(yè)主因?qū)擂味苊馐褂瞄T禁），還可能影響其社會交往（如鄰居知曉欠費情況），屬于“不合理限制業(yè)主權益”的行為。
2、物業(yè)公司通過門禁系統(tǒng)播報欠費信息的行為，是否符合物業(yè)服務合同約定的催費程序？若合同未授權此類公開催繳方式，物業(yè)的行為是否構(gòu)成違約？
尤金堂：根據(jù)民法典第九百四十四條第二款，業(yè)主逾期不支付物業(yè)費的，物業(yè)公司應先催告，合理期限屆滿后可起訴或仲裁，且催繳方式需合法合理。若物業(yè)服務合同未約定“通過門禁系統(tǒng)公開欠費信息”的催繳方式，物業(yè)公司的行為違反合同約定。因合同未授權的情況下，物業(yè)公司的催繳方式需符合“不影響業(yè)主正常生活、不侵犯業(yè)主合法權益”的底線。即使合同有約定，若該約定違反民法典第九百四十四條第三款的禁止性規(guī)定（如限制業(yè)主基本權益），該約定也屬無效。
3.若物業(yè)服務質(zhì)量不達標，業(yè)主是否有權主張減免物業(yè)費？業(yè)主如何收集證據(jù)證明物業(yè)公司未履行合同義務？
尤金堂：業(yè)主有權主張減免物業(yè)費。根據(jù)民法典第九百四十四條第一款，“物業(yè)服務人已經(jīng)按照約定和有關規(guī)定提供服務的，業(yè)主不得以未接受或者無需接受相關物業(yè)服務為由拒絕支付物業(yè)費”。但若物業(yè)公司未按約定提供服務（如服務存在瑕疵），業(yè)主有權主張減免物業(yè)費。業(yè)主需收集物業(yè)公司未履行合同義務的證據(jù)，具體包括：
（1）服務瑕疵的直接證據(jù)：如小區(qū)消防設施損壞的照片/視頻、公共區(qū)域衛(wèi)生臟亂的記錄、電梯故障未及時維修的憑證；
（2）業(yè)主的催告記錄：如向物業(yè)公司發(fā)送的整改函（書面/微信）、12345投訴記錄（需保留投訴編號及回復）；
（3）第三方機構(gòu)的證明：如消防部門的《整改通知書》、街道辦/居委會的檢查報告；
（4）物業(yè)的公開信息：根據(jù)民法典第九百四十三條及《最高人民法院關于審理建筑物區(qū)分所有權糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十三條，業(yè)主可請求公布“物業(yè)服務履行情況”“維修資金使用情況”等資料，若物業(yè)公司拒絕公開，可通過訴訟獲?。?/p>
（5）同類案件的判決：如小區(qū)其他業(yè)主與物業(yè)公司的訴訟判決，可證明物業(yè)存在普遍服務瑕疵。
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