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9月17日，無錫市中級(jí)人民法院召開房屋租賃糾紛審判工作新聞發(fā)布會(huì)，發(fā)布一批房屋租賃合同糾紛典型案例。在這些典型案例中，房屋結(jié)構(gòu)擅自改造引發(fā)的糾紛和房屋甲醛超標(biāo)等問題尤為突出。
典型案例揭示租賃市場(chǎng)常見“雷區(qū)”?
此次發(fā)布的典型案例中，房屋結(jié)構(gòu)擅自改造引發(fā)的糾紛尤為突出。無錫經(jīng)開區(qū)陳某將三室兩廳房屋出租給焦某某，后者未經(jīng)同意建造隔墻改為五室供員工居住。法院認(rèn)定此舉構(gòu)成根本違約，但考慮房東長期疏于管理，最終酌定違約金5000元而非合同約定的5萬元。法官指出，9月15日起施行的《住房租賃條例》第十一條明確禁止此類行為，即使合同未約定，承租人仍需承擔(dān)法律責(zé)任。?
住房安全問題同樣牽動(dòng)人心。錫山法院審理的顏某訴李某某案中，檢測(cè)顯示出租房屋甲醛超標(biāo)178％－200％，法院判決解除合同并退還租金押金。“即使承租人明知房屋裝修時(shí)間短，仍有權(quán)因健康威脅解除合同?！狈ü購?qiáng)調(diào)，這體現(xiàn)了《民法典》第七百三十一條對(duì)承租人安全健康的絕對(duì)保障。?
提前解約與拆遷補(bǔ)償成商業(yè)租賃爭(zhēng)議焦點(diǎn)?
針對(duì)近年來頻發(fā)的商鋪提前解約糾紛，無錫中院審理的某經(jīng)營公司訴謝某某案頗具代表性。謝某某提前38天解約，合同約定的履約保證金相當(dāng)于60天租金，法院最終判決僅扣除實(shí)際空置期38天租金，剩余22天租金予以退還?！斑`約責(zé)任不應(yīng)超過實(shí)際損失，這一裁判原則平衡了雙方利益?！?nbsp;中院法官解釋道。?
拆遷補(bǔ)償分配糾紛在廠房租賃中尤為突出。某郵電廠與倪某的租賃合同約定遇拆遷互不補(bǔ)償，但法院最終判決倪某獲得部分停產(chǎn)停業(yè)損失。根據(jù)《無錫市市區(qū)國有土地上房屋征收與補(bǔ)償相關(guān)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)》，生產(chǎn)中的非住宅房屋拆遷補(bǔ)償為評(píng)估價(jià)的5％－8％，扣除產(chǎn)權(quán)人應(yīng)得的3％基礎(chǔ)補(bǔ)償后，承租人可獲2％－5％的合理補(bǔ)償。?
法院支招：租賃維權(quán)“五步法”?
結(jié)合案例審理經(jīng)驗(yàn)，無錫法院總結(jié)出實(shí)用維權(quán)指南：首先要研讀合同明確權(quán)益，特別注意房屋用途、裝修約定、違約責(zé)任等條款；發(fā)生爭(zhēng)議時(shí)及時(shí)溝通并保留聊天記錄、通話錄音等證據(jù)；協(xié)商無果可向社區(qū)、司法所等申請(qǐng)調(diào)解，榮巷司法所今年已成功調(diào)解16起租賃糾紛，涉及金額1470余萬元；對(duì)違規(guī)行為可向住建部門投訴；最終可通過訴訟解決，需準(zhǔn)備好合同、付款憑證等關(guān)鍵證據(jù)。?
法院同時(shí)提醒租賃雙方，《住房租賃條例》施行后，租賃活動(dòng)有了更明確的規(guī)范。出租人應(yīng)保證房屋符合安全標(biāo)準(zhǔn)，承租人不得擅自改變房屋結(jié)構(gòu)；商業(yè)租賃中，雙方都應(yīng)避免過激行為，遵循減損原則 —— 如某中心因未及時(shí)收房導(dǎo)致?lián)p失擴(kuò)大，法院判決其自行承擔(dān)擴(kuò)大部分損失。
通訊員 龐遵美
新華日?qǐng)?bào)·交匯點(diǎn)記者 應(yīng)巧玲?
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