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一家煙火氣十足的小酒館，差點因原房東的債務(wù)糾紛熄燈關(guān)門。然而，鎮(zhèn)江京口法院的一個決定，不僅保下了這個小小的生計，更讓債權(quán)人、債務(wù)人、租客和買家四方都收獲了圓滿結(jié)局。
小酒館的生存危機(jī)
故事要從一起并不特殊的執(zhí)行案件說起。原告申請執(zhí)行，被告負(fù)債未還，其名下兩套已辦理抵押登記的門面房成為實現(xiàn)債權(quán)的關(guān)鍵。就在法院準(zhǔn)備依法推進(jìn)抵押物處置時，執(zhí)行法官許蓓和團(tuán)隊成員的實地調(diào)查，讓情況變得不普通起來。
眼前這兩間門面房已被打通，經(jīng)營著一家小酒館。復(fù)古的裝修、精致的擺件、溫馨的氛圍，處處透露著酒館老板的用心。承租的是一對五十來歲的夫妻，這里是他們?nèi)疑嫼蛢斶€房貸的唯一依靠。
“我們租下來的時候只看了房產(chǎn)證，確認(rèn)了房東是房主，哪想到這個房子會被法院拍賣呀……”夫妻倆聽到法院的來意后，心急如焚地解釋道。他們一次性簽了五年租約，還自掏腰包維修、裝修，本想長久經(jīng)營，卻因忽視了抵押權(quán)登記，可能面臨提前搬離的窘境。
根據(jù)《民法典》第四百零五條規(guī)定，抵押權(quán)設(shè)立前，抵押財產(chǎn)已經(jīng)出租并轉(zhuǎn)移占有的，原租賃關(guān)系不受該抵押權(quán)的影響。但本案中，抵押登記在先，租賃在后?！斑@意味著，法律上的‘買賣不破租賃’原則在此并不適用，法院若強(qiáng)制清場拍賣，是于法有據(jù)的?！痹S蓓解釋道。
然而，當(dāng)看到酒館里張貼著一張張老板與客人的溫馨合影，感受到這里不僅是謀生之所，更是許多客人在勞累一天之后可以小憩放松的落腳點時，許蓓開始思考更優(yōu)的解決方案。
“暫緩清場”的司法智慧
“清場上拍固然有法律依據(jù)，但清場需要時間，可能有風(fēng)險和對抗性。利息在持續(xù)計算，債務(wù)在增加，而拍賣具有不確定性?！痹S蓓坦言，“如果最終流拍，而申請執(zhí)行人已明確不接受以物抵債，房屋將空置。申請執(zhí)行人的債權(quán)未兌現(xiàn)，被執(zhí)行人的債務(wù)未減輕，酒館夫婦被迫中斷經(jīng)營，這將是一個多輸?shù)木置?。?/p>
為尋找最優(yōu)解，執(zhí)行團(tuán)隊展開了深入調(diào)研。他們發(fā)現(xiàn)，這條街空置門面不少，但這家小酒館卻靠著一批穩(wěn)定回頭客，生意紅火。強(qiáng)制清場，不僅會讓酒館失去多年積累的客源，也將切斷這對夫妻的家庭生計。
與此同時，許多意向買受人在咨詢時，都格外關(guān)心酒館的經(jīng)營狀況?！斑@間小酒館確實挺受歡迎呢！”團(tuán)隊成員不禁感慨。
如果暫不清場上拍呢？
許蓓分析，商鋪在經(jīng)營狀態(tài)下拍賣，看樣咨詢的人多，容易促成成交和溢價；酒館可繼續(xù)經(jīng)營，給老板緩沖時間，也減少執(zhí)行對抗性；即便新的買受人出現(xiàn)，也可能愿意續(xù)租；即使流拍，法院還可繼續(xù)執(zhí)行房屋租金。
許蓓一邊安撫酒館夫妻倆的情緒，并委婉地告訴他們做好最壞的打算，一邊通過各種司法拍賣平臺查閱相關(guān)資料和實地走訪調(diào)查，為各方當(dāng)事人建立合理預(yù)期。
在一次與申請執(zhí)行人的委托代理人的溝通中，許蓓將實地調(diào)查情況、酒館經(jīng)營狀況以及潛在風(fēng)險全面告知，并帶其到現(xiàn)場查看?？吹骄起^穩(wěn)定經(jīng)營的狀態(tài)和人氣，申請執(zhí)行人方面最終表示理解，同意“暫緩清場，先賣后搬”。這一方案經(jīng)合議庭評議后一致通過。
拍賣背后的四方共贏
拍賣當(dāng)天，結(jié)果出乎意料——經(jīng)過多輪競價，房屋最終以132萬余元成交，溢價率超過24％。
想到酒館可能面臨搬遷，許蓓不禁為那對夫婦感到遺憾，準(zhǔn)備等購房尾款支付后通知其準(zhǔn)備搬遷。結(jié)果幾天后，許蓓接到了老板打來的電話，電話那頭聲音欣喜：“謝謝許法官，有個老板把房子拍走了，說后面還租給我。我不用搬了，謝謝法院！”
原來，買受人早在拍賣前就“暗訪”過酒館，看中其經(jīng)營穩(wěn)定，認(rèn)為能帶來持續(xù)收益。成交后，雙方迅速簽下新租賃合同。因省去了招租空置期和裝修期，年租金反而比之前降了一萬元。
案件至此塵埃落定。房屋高價拍出，申請執(zhí)行人債權(quán)最大化實現(xiàn)；被執(zhí)行人的債務(wù)得以減輕；酒館以更低租金保住經(jīng)營場所，夫妻倆生計無憂；買受人無縫銜接獲得穩(wěn)定收益。
“執(zhí)行案件的辦理，既要堅持法律原則，體現(xiàn)執(zhí)行的力度和速度，也要結(jié)合實際情況，體現(xiàn)執(zhí)行工作的善意和溫度。”回顧此案，許蓓深有感觸，正是通過一次次現(xiàn)場調(diào)查和真誠溝通，向各方充分說明法律規(guī)定、分析可能結(jié)果，才贏得了信任與配合。
當(dāng)機(jī)械的條文遇上鮮活的生活，司法的智慧體現(xiàn)在對各方權(quán)益的細(xì)致權(quán)衡中。多方的努力、執(zhí)著的堅持終將收獲共贏的結(jié)果，這正是對追求執(zhí)行“三個效果”統(tǒng)一的最佳詮釋。
新華日報·交匯點記者 應(yīng)巧玲
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