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近日，住房城鄉(xiāng)建設部發(fā)布《實施城市更新行動可復制經(jīng)驗做法清單》，南京市靈活劃定用地邊界、推動零星用地統(tǒng)一規(guī)劃實施；常熟市多業(yè)主聯(lián)合更新老舊工業(yè)區(qū)，按共用宗地方式分割辦理不動產(chǎn)證；南通完善技術(shù)標準，破解更新改造消防設計瓶頸等經(jīng)驗做法入選。
這些經(jīng)驗做法為何獲全國推廣？如何破題城市更新遇到的難題？記者進行了采訪。
喚醒“沉睡空間”，為老城區(qū)用地結(jié)構(gòu)優(yōu)化探新路
曾經(jīng)逼仄臟亂的“握手樓”變成了一棟棟整潔明亮的新樓房，無障礙坡道、智能安防系統(tǒng)、太陽能、電梯等設施一應俱全……距新街口核心區(qū)直線距離不足1公里的石榴新村，如今已迎回200戶原地回遷居民入住新家。
石榴新村是南京首個城市更新危房安全消險改造試點項目。該片區(qū)占地1.6萬平方米，房屋始建于20世紀50年代，密密麻麻擠著約1500名住戶，超40%的房屋面積不足35平方米，最小的僅有7平方米。
更新空間有限，如何“螺獅殼里做道場”？石榴新村采取“共商共建”“政府支持、居民共擔”及“留改拆回”的方式進行更新改造，探索通過對老城區(qū)稀缺有限的土地資源進行全生命周期管理，引導城市用地結(jié)構(gòu)優(yōu)化和資源合理配置。
記者了解到，以往的更新改造范圍多限定于產(chǎn)權(quán)邊界內(nèi)，造成了一系列更新改造后破碎化、規(guī)模效益不足的問題。石榴新村片區(qū)在保障公共利益不受損的情況下，整理優(yōu)化用地邊界，將周邊不具備單獨開發(fā)條件的邊角地、夾心地、非居住用地等一并納入，喚醒“沉睡空間”，并通過控制性詳細規(guī)劃調(diào)整，使所在控詳規(guī)劃管理單元的用地性質(zhì)、用地面積、容積率、建筑密度、建筑高度、綠地率等指標更具可操作性，為居住類存量用地更新盤活提供了可借鑒經(jīng)驗。
在不突破老城限高，又滿足日照、間距等規(guī)范要求的前提下，石榴新村充分考慮居民安置需求，采用半定制方式，形成了20個面積段、36種戶型供居民選擇。70%的居民選擇回遷，回遷的新房套內(nèi)面積從20平方米到67.5平方米，每2.5平方米就劃分一個面積段。
截至目前，石榴新村A區(qū)已交付6幢住宅，最高11層、最低4層，總計282套新房。小區(qū)地下車庫能提供約100個機動車停車位。負責項目實施的南京越城集團副總經(jīng)理陶瑩介紹說，B區(qū)還要新建2棟建筑，共70套房屋，眼下正在緊鑼密鼓施工，預計年底主體結(jié)構(gòu)完工，屆時將有更多居民“原地住新房”。
突破土地權(quán)屬制約，解鄉(xiāng)鎮(zhèn)工業(yè)區(qū)自主更新難題
3年前，常熟市支塘鎮(zhèn)鹽鐵塘畔占地近7.6萬平方米的林園路老舊工業(yè)區(qū)尚是一處破敗之地。區(qū)內(nèi)企業(yè)布局雜亂，私搭亂建多，容積率僅0.47。而今工業(yè)區(qū)有了一個響亮的名字——鹽鐵智造產(chǎn)業(yè)園。9幢白灰相間的現(xiàn)代化廠房拔地而起，蘇州緣瑞新型材料科技有限公司、蘇州弗瑞斯特汽車新材料有限公司等企業(yè)入駐投產(chǎn)，產(chǎn)業(yè)園一期去化率達百分之百。
林園路地塊用地面積約113.5畝，原有企業(yè)27家，產(chǎn)出效益低，轉(zhuǎn)型升級迫在眉睫。但地塊內(nèi)土地權(quán)屬復雜，土地紅線邊界犬牙交錯，不具備企業(yè)獨立更新條件。經(jīng)深入調(diào)研，當?shù)貨Q定推動多業(yè)主聯(lián)合自主更新老舊工業(yè)區(qū)。
多業(yè)主聯(lián)合自主更新沒有先例可循，如何實施？況且，27家企業(yè)，27個想法，如何找到平衡點？常熟在市級層面出臺操作辦法，鼓勵在經(jīng)批準的老舊工業(yè)區(qū)更新改造區(qū)域內(nèi)，由兩家或以上土地權(quán)屬單位組成聯(lián)合體，打破權(quán)屬界限開展產(chǎn)業(yè)用地自主更新，明確更新改造單元劃定、自主更新實施方案申報等流程。項目竣工驗收后，聯(lián)合體按照實施方案約定的宗地和房產(chǎn)分割協(xié)議，明確各自土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)，按共用宗地方式分割辦理不動產(chǎn)證。
“我們實現(xiàn)了‘1+1+1＞3’的效果。”迎隆無紡科技（蘇州）有限公司董事長練承娟說，公司通過二級市場轉(zhuǎn)讓方式取得該地塊3家企業(yè)的土地使用權(quán)，但三塊地互不相連，無法發(fā)揮最大效果。
支塘鎮(zhèn)推動迎隆無紡所有土地適度歸并，地塊內(nèi)原有的其他5家企業(yè)及時跟進，并按共用宗地方式統(tǒng)一規(guī)劃報批，實現(xiàn)聯(lián)合自主更新。當前，迎隆無紡正積極延伸無紡產(chǎn)業(yè)鏈，在生產(chǎn)無紡布基礎(chǔ)上，探索生產(chǎn)制造無紡設備，老地塊上煥發(fā)了新生機。
更新效益如何？“企業(yè)聯(lián)合自主更新，突破原有土地權(quán)屬制約，實現(xiàn)土地利用最大化?！敝伶?zhèn)副鎮(zhèn)長馮曉怡簡單算了筆賬，僅蘇州緣瑞和蘇州弗瑞斯特兩家企業(yè)的廠房租金，就幾乎覆蓋了該地塊原來27家企業(yè)在2020年的340萬元稅收。
蘇州緣瑞新型材料科技有限公司早就關(guān)注過這一緊鄰204國道的地塊，但之前工業(yè)區(qū)的條件讓他們望而卻步。新廠房初具雛形時，該公司又來考察，今年9月下旬就在此投產(chǎn)。公司負責人田輝說，公司計劃在園區(qū)二期廠房建成后，就地增資擴產(chǎn)，力爭兩到三年內(nèi)產(chǎn)值突破3億元。
支塘鎮(zhèn)老舊工業(yè)區(qū)聯(lián)合自主更新初見效益后，常古里、董浜等鄉(xiāng)鎮(zhèn)馬上復制成功經(jīng)驗。董浜鎮(zhèn)布襪廠地塊原有7家權(quán)屬單位，情況與林園路地塊相似，當?shù)卣谥\劃，將布襪廠地塊打造成集物業(yè)、集宿、商業(yè)和配套于一體的高品質(zhì)產(chǎn)業(yè)園區(qū)。
“分類施策+安全補償”，破城市更新消防審驗瓶頸
歷史遺留問題多、審批手續(xù)難辦、老建筑難滿足新消防標準，一直以來是城市更新的難點和堵點。南通完善適用于城市更新的技術(shù)標準，破解更新改造消防設計瓶頸。
南通市住建局相關(guān)負責人介紹，針對新舊消防標準適用難題，南通出臺《南通市城市更新改造工程消防設計指南》，創(chuàng)新性建立“分類施策+安全補償”核心機制，將城市更新項目劃分為建筑修繕、局部改造、整體改造等類型，實行“分類施策、從舊兼從新”原則，有效解決因規(guī)范更迭導致的審批無據(jù)、標準不一問題，為全國城市更新消防審驗工作提供了可借鑒的實踐樣本。
面對部分建筑因結(jié)構(gòu)、空間限制無法滿足現(xiàn)行消防規(guī)范的現(xiàn)實困境，南通提出多種等效安全與性能化補償措施。例如，對無法滿足現(xiàn)行防火間距、消防車道、疏散寬度要求的項目，允許通過提高構(gòu)件耐火極限、加設獨立防火墻、優(yōu)化疏散路徑等方式實現(xiàn)安全補償，既破解改造擱淺難題，又實現(xiàn)傳統(tǒng)建筑保護與現(xiàn)代安全要求的統(tǒng)籌兼顧。
破解城市更新中的消防難題，不僅需要技術(shù)指導，還要有法規(guī)支撐。南通構(gòu)建了“地方性法規(guī)+專業(yè)技術(shù)指南”的雙層架構(gòu)。《南通市市區(qū)城市更新辦法》從法規(guī)層面明確管理職責與支持政策；《指南》提供具體技術(shù)解決方案，形成覆蓋項目全流程的系統(tǒng)化治理體系。
南通市住建局相關(guān)負責人說，眼下，南通寺街西南營、原南通韜奮印刷廠地塊等更新項目正在緊鑼密鼓推進，南通將以新的技術(shù)指導，化解消防“疑難雜癥”，讓老建筑能夠順應時代發(fā)展需求，煥發(fā)新活力。
新華日報·交匯點記者 白雪 通訊員 楊之洲
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